Az otthonteremtés sokaknak dedikált célja életük során, ám keveseknek adatik meg, hogy ezt önerőből megvalósítsák. Az álomlakás megtalálása viszont nehéz feladat, hiszen számos szempontot figyelembe kell venni. A nehézségek ellenére viszont ez egy rendkívül örömteli, megkönnyebbüléssel járó momentum életünkben. A lakásvásárlás azonban nem csak a nézelődésről és keresgélésről szól.
Mi következik, miután megtaláltuk a jövőbeli lakásunkat? Milyen teendőink vannak, beleértve a lakáshitel igénylését is? Hogyan zárul le ez a folyamat? A cikkben ezeket a kérdéseket járjuk körbe, hogy segítsünk felkészülni a vásárlásra és az azt követő időszak zökkenőmentes lebonyolítására.
Milyen teendők vannak a lakásvásárlás kapcsán?
Ha megtaláltuk azt az ingatlant, ahol el tudjuk képzelni hosszú távon az életünket, akkor számos fontos teendő áll előttünk. Az első, hogy a lakásvásárlás szándékát a vételi ajánlatban rögzítjük. A szándék mellett pedig fel kell tüntetni a felajánlott összeget, a fizetés időpontját és lakott ingatlan esetében a kiköltözés határidejét. A lakásvásárlás, vagyis az adásvételi ügylet csakis abban az esetben valósulhat meg, ha a vételi ajánlatot az eladó elfogadta. A szerződés folyamata csak ezután következhet.
Lakásvásárlás esetén a teendők nagyobb része a vevőt terheli, így az adásvételi szerződés lebonyolítása is a vevő feladata. Ahhoz, hogy a megállapodás hatályos legyen, mindenképpen szükséges közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzés. Az ehhez kapcsolódó ügyvédi díjat a vásárló állja, ennek az összegét pedig az ügyvédi iroda határozza meg. Ezzel szemben a közjegyző díját törvény szabályozza a vételár függvényében. Ezek alapján érdemes mérlegelni, hogy melyik opciót válasszuk.
Gondoljunk időben a finanszírozásra!
Bátran mondhatjuk, hogy egy ingatlan megvásárlása életünk egyik legnagyobb kiadását jelenti. Ezt pedig a legtöbben csak lakáshitel igénylésével tudják megtenni. A lakásvásárlás előtt tehát nemcsak a keresgélésre és nézelődésre kell figyelmet fordítani, hanem a finanszírozás kérdésére is. Mivel a hitelfelvétel egy komoly pénzügyi döntés, így érdemes tisztában lenni azzal, milyen utat járunk végig addig, amíg a bank a kölcsönt folyósítja.
1. A legkedvezőbb konstrukció kiválasztása
Amennyiben elhatároztuk magunkat az adott lakás megvásárlása mellett, akkor már biztosan tisztában vagyunk pénzügyi helyzetünkkel és hitelképességünkkel. Ezek alapján azt is pontosan tudjuk, hogy mekkora önerővel rendelkezünk, milyen államilag támogatott otthonteremtési lehetőségek vannak és mekkora összegben lesz szükségünk hitelre.
Ha nem az államilag támogatott konstrukciók közül választunk, akkor alaposan szemügyre kell venni az aktuális hitelkínálatot. Könnyedén előfordulhat, hogy a különböző konstrukciók között jelentős különbségek lehetnek. Ezt az indokolja, hogy a bank által adott ajánlatot több tényező is befolyásolja:
- a havi rendszeres kereset,
- az életkor,
- a választott ingatlan típusa és értéke,
- a jelzálog,
- a felvenni kívánt hitel összege és futamideje, illetve
- a már meglévő hitelek.
Az sem biztos, hogy a bankunknál juthatunk a legkedvezőbb hitelkonstrukcióhoz, ezért fontos, hogy több különböző pénzintézetnél is érdeklődjünk. Ha pedig szeretnénk elkerülni a meglepetéseket, akkor az ingatlan keresgélés során érdemes lehet előzetes hitelbírálatot kérni.
2. A megfelelő bank kiválasztása
Amennyiben megegyeztünk az eladóval, akkor most kell vevőként a felszínre lépnünk. Ilyenkor gyakori a kapkodás és az idegeskedés, de ez elkerülhető, ha előre felkészülünk a banki procedúrára. Ebben pedig már az is hatalmas lépés, ha előre kiválasztjuk, hogy melyik banknál szeretnénk a kölcsönt igényelni.
Mindez azért fontos, mert az egyes hitelintézetek más-más feltételeket támasztanak az adásvételi szerződéssel szemben, legyen az formai vagy tartalmi kritérium. Amennyiben nem megfelelő az adásvételi szerződés, úgy azt módosítani kell, ami nem várt ügyvédi vagy közjegyzői költségeket eredményezhet. Arról nem is beszélve, hogy akár hetekkel is meghosszabbodhat a hitelfelvétel folyamata.
3. A lakáshitel elindításának lépései
A lakáshitel igénylésének első lépése a bank által kért dokumentumok beszerzése. Az ügyintézés során szükségünk lesz az érvényes okmányokra – mind magunk, mind adóstársunk részéről –, a jövedelem- vagy munkáltatói igazolásra, a bankszámlakivonatra és az esetlegesen fennálló hitelek banki igazolására.
Ezen felül a megvásárolni kívánt ingatlanról is számos dokumentumot kell összegyűjteni, mint például a tulajdoni lap és az adásvételi szerződés, de bizonyos esetekben – például állami támogatás igénylésénél – további dokumentumokat is kérhet a bank. Gyakran ezek között szerepel az alaprajz, az energetikai tanúsítvány, vagy a térképmásolat. Mindezek mellett pedig szükséges a hitelkérelmi nyomtatvány költése is, két tanú aláírásával.
A kezdő lépések mellett célszerű a megvenni kívánt ingatlanra biztosítást kötni. Ez azért lényeges, mert a bank a hitelt ezzel tudja biztosítani. A legtöbb bank esetében az a követelmény, hogy a lakásbiztosítás összege az ingatlan esetleges megsemmisülése esetén legalább a felvett kölcsön összegét fedezze.
4. A kölcsön összegének megállapítása
Ahhoz, hogy a hitelintézet meghatározza a folyósítható lakáshitel összegét, egy értékbecslő segítségével megállapítja a szóban forgó ingatlan forgalmi értékét, vagyis a reális eladási értéket. Az értékbecslő megvizsgálja az ingatlan állapotát, elhelyezkedését, építési évét, majd ez alapján készít szakvéleményt a megvásárolni kívánt ingatlanról. Az értékbecslő esetleges díja a hiteligénylőt terheli, amennyiben a bank ezt nem térítené meg. Az értékbecslő által megállapított forgalmi érték alapján pedig a hitelintézet már pontosan ki tudja számítani, hogy mekkora összegben kíván kölcsönt adni az igénylőnek.
5. Hitelkérelem elbírálása és a hitelszerződés aláírása
Amint minden szükséges dokumentum a megfelelő formátumban megérkezett a bankhoz, majd megtörtént a forgalmi érték megállapítása, úgy kezdetét veszi a hitelkérelem elbírálásának folyamata. Amennyiben valamilyen módosítás szükséges, vagy hiányzik egy dokumentum, a bank hiánypótlást rendelhet el, így a hitelbírálat ideje is kitolódhat.
A pozitív elbírálás után a következő lépést a lakáshitel szerződésének megkötése jelenti. A hitelszerződés aláírása személyesen, adott bankfiókban történik az esetleges adóstárssal együtt. Ekkor általában a közjegyzői okiratba foglalás véglegesítése is megtörténik, amelynek költsége szintén a hiteligénylőt terheli. (Erről a bank máshogy is rendelkezhet.)
6. A hitel összegének folyósítása
Mielőtt a megállapított kölcsön a bankszámlánkra kerülne, a bank megbizonyosodik arról, hogy a folyósításhoz szükséges minden feltétel teljesült-e. Ha még valamelyik feltétel hiányzik, akkor azt mindenképpen pótolni kell. Gyakran elmarad például a lakásbiztosítási kötvény bemutatása, vagy sok esetben még nincs meg a teljes önerő, amelyet az adásvételi szerződésben a vevő vállalt. A lakásvásárlás során a lakáshitel folyósítása nem a vevő, hanem az eladó adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlájára történik. Értelemszerűen ez a többi hiteltípusnál nem így van.
A lakásvásárlás további teendői
Bár a hitelfelvétel folyamatát érdemes részletesebben is vizsgálni, a lakásvásárlás kapcsán számos más fontos feladat áll még előttünk. Miután az eladó és a vevő is aláírta az adásvételi szerződést, az ügyvéd ezt 15 napon belül benyújtja a földhivatalhoz. Ezzel kapcsolatban fontos tudni, hogy nem leszünk egyből az ingatlan tulajdonosai. Először a hivatal széljegyre veszi a kérelmet, jelezve a folyamat megkezdését. Ha pedig minden feltételt teljesítettünk – például elutaltuk a teljes vételárat –, akkor kerül véglegesen bejegyzésre a tulajdonjog.
A földhivatali bejegyzésről nem kell értesítenünk a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt (NAV), automatikusan tudomást szereznek róla. A megvásárolt ingatlan értéke alapján pedig meghatározzák a vagyonszerzési illetéket, amelyet be kell fizetnünk. Ennek az összegéből bizonyos esetben jogosultak lehetünk mentességre vagy kedvezményre is.
A lakásvásárlás folyamatának egyik utolsó lépése a birtokbaadás. Ez csakis akkor valósulhat meg, ha a teljes vételárat kifizettük az eladónak, illetve teljesültek a szerződésbe foglalt feltételek. A birtokbaadás során javasolt a jegyzőkönyv felvétele, amiben három dolgot mindenképpen érdemes rögzíteni:
- az ingatlan aktuális, átvételkori állapotát,
- a mérőórák állását,
- az átvett kulcsokat, proxykat, beléptetőket, stb.
A jegyzőkönyv hasznos lehet későbbi viták felmerülése esetén. A lakásvásárlás folyamatának utolsó lépését pedig a közművek átírása jelenti, amivel párhuzamosan már be is költözhetünk az ingatlanba, vagy megkezdhetjük annak a felújítását.
Lakásvásárlás tudatosan: adunk még néhány tippet
A lakásvásárlás hatalmas felelősséggel jár együtt, hiszen egy ingatlant rendszerint nemcsak néhány hónapra, hanem hosszú évekre vásárolunk. Ebből kifolyólag a tudatosság és megfontoltság minden lépésnek fontos része. Adunk még néhány záró tippet, hogy mindenképpen gördülékenyen menjen az ügyintézés:
- Nézzünk utána a felmerülő költségeknek! A lakásvásárlás során nemcsak az ingatlan vételárát és a hitelügyintézéssel kapcsolatos költségeket kell kifizetnünk, hanem az ügyvéd, a közjegyző és az értékbecslő díját is.
- Készítsünk mindenről dokumentációt! Ha később valamilyen vitába keverednénk a lakást illetően, akkor a jegyzőkönyvek, a számlák és a határozatok hasznunkra lehetnek.
- Lássunk túl az adott pillanaton! Egy lakásnak hosszú éveken keresztül ki kell szolgálnia minket, így érdemes lehet átgondolni, hogy 5-10 év múlva is teljesíteni fogja-e az elvárásainkat.
- Nem kell egyedül végigcsinálni! Az ügyintézés folyamatában egy ügyvéd vagy ingatlantanácsadó segítsége nem költséget, hanem befektetést jelent.
A lakásvásárlásnak nemcsak az a célja, hogy rendelkezzünk egy ingatlannal, hanem hogy ténylegesen otthonra leljünk. A fenti információk és tippek birtokában pedig ebbe az irányba haladunk!
