Minden ember életében legalább egyszer eljön a pillanat, amikor ingatlanvásárlásra adja a fejét. Mégis, ez a fontos esemény hosszadalmas és bonyolult procedúrát von maga után, amivel nem árt tisztában lenni. Ha felkészülten állunk a lakásvásárlás folyamatához, akkor számos kellemetlenségtől és meglepetéstől óvhatjuk meg magunkat és nem utolsó sorban a pénzünket is.
Az alábbiakban összeszedtük, mire számíthat a vásárló hitel konstrukciók, lakáshitel felvétell, és adásvételi szerződés tekintetében.
Kérjük ügyvéd segítségét!
Ha eldöntöttük, hogy megvásároljuk álmaink ingatlanát, akkor a lakásvásárlás szándékát – valamint a felajánlott összeget, a fizetés és lakott ingatlan esetében a kiköltözés határidejét – írásban, a vételi ajánlatban kell rögzítenünk. Az adásvétel abban az esetben valósulhat meg, ha a vételi ajánlatot elfogadta az eladó, és csak ezt követően térhetünk rá a szerződéskötés folyamatára.
Ingatlanvásárlás, mint minden egyéb teendő, úgy az adásvételi szerződés lebonyolítása is a vevő feladata. Ahhoz, hogy a megállapodás hatályos legyen, mindenképpen szükséges közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzés. Az ehhez kapcsolódó ügyvédi díjat a vásárló állja, amelyet az ügyvédi iroda határoz meg. Ezzel szemben a közjegyző díja törvényileg meghatározott mértékű a vételár nagyságához mérten, így érdemes mérlegelni, hogy melyik opciót válasszuk.
Gondoljunk időben a finanszírozásra!
Bátran mondhatjuk, hogy egy ingatlan megvásárlása életünk egyik legnagyobb kiadását jelenti, amelyet gyakran csak lakáshitel igénylésével van lehetőségünk megtenni. Az egyik legfontosabb teendő lakásvásárlás előtt az, hogy időben gondoljunk a finanszírozásra. Mivel a hitelfelvétel egy komoly pénzügyi döntés, így érdemes tisztában lenni azzal, milyen utat járunk végig addig, amíg a kölcsön folyósításra nem kerül.
- A legkedvezőbb konstrukció kiválasztása
Amennyiben már megtaláltuk a számunkra legmegfelelőbb ingatlant, és eldöntöttük, hogy megvásároljuk, már biztosan tisztában vagyunk pénzügyi helyzetünkkel és hitelképességünkkel egyaránt. Így már azt is tudhatjuk, hogy mekkora önerővel rendelkezünk, milyen állami támogatásra számíthatunk és mennyi lakáshitel lesz szükséges ahhoz, hogy a kiválasztott ingatlant megvásároljuk.
A különböző konstrukciók között jelentős különbségek is lehetnek, hiszen a lakáshitel több tényező függvénye: havi rendszeres kereset, életkor, ingatlan típusa és értéke, jelzálog, felvenni kívánt hitel összege és futamideje, de a már meglévő hitelek is jelentős mértékben befolyásolják a felvehető kölcsön összegét. Az sem biztos, hogy a bankunknál juthatunk a legkedvezőbb hitelkonstrukcióhoz, ezért fontos, hogy több különböző pénzintézetnél is érdeklődjünk a lehetőségeinkről és akár több paraméter változtatását is vegyünk figyelembe. Hogy még pontosabb konstrukciót kapjunk, próbáljunk ki hitelkalkulátort, amely az önerő értékét, a lakáshitel összegét és az állami támogatás lehetőségeit is figyelembe veszi a legoptimálisabb finanszírozási terv elkészítése céljából.
- A megfelelő bank kiválasztása
Amennyiben megegyeztünk az eladóval, úgy vevői szemszögből egyre több teendőnk adódik. Ilyenkor gyakori a kapkodás és idegeskedés, de ez elkerülhető, ha előre felkészülünk a banki procedúrára. Már az adásvételi szerződés megkötése előtt ki kell választanod a bankot, ahonnan igényelni fogod a lakáshitelt.
Már az adásvételi szerződés megkötése előtt tudnunk kell, hogy melyik bankot választjuk a lakáshitel igénylésére. Ez azért szükséges lépés, mert a bankok más és más feltételeket támasztanak az adásvételi szerződéssel szemben, legyen az formai vagy tartalmi kritérium. Amennyiben nem megfelelő az adásvételi szerződés, úgy azt módosítani kell, ami nem várt ügyvédi vagy közjegyzői költségeket rejthet, nem mellesleg akár hetekkel is meghosszabbodhat a hitelfelvétel folyamata.
- A lakáshitel felvételének folyamata
A lakáshitel igénylésének első lépése a bank által kívánt dokumentumok beszerzése. Ami elengedhetetlen a hitelügyintézésnél az az érvényes okmányok – mind magunk, mind adóstársunk részéről –, jövedelem- vagy munkáltatói igazolás, bankszámlakivonat és az esetlegesen fennálló hitelek banki igazolása. Emellett a megvásárolni kívánt ingatlanról is számos dokumentumot kell összegyűjteni, mint tulajdoni lap, adásvételi szerződés, de speciális esetekben – például állami támogatás igénylésénél – további dokumentumokat is kérhet a bank. Ilyen például az alaprajz, az energetikai tanúsítvány, vagy a térképmásolat. Emellett a hitelkérelmi nyomtatványt is első lépésben kell kitölteni, két tanú aláírásával.
A kezdő dokumentumok mellett indokolt a megvenni kívánt ingatlanra biztosítást kötni. Ez azért szükséges, mert a bank a kölcsönt ezzel tudja biztosítani. A legtöbb bank esetében az a követelmény, hogy a lakásbiztosítás összege az ingatlan esetleges megsemmisülése esetén legalább a felvett kölcsön összegét fedezze.
- A kölcsön összegének megállapítása
Ahhoz, hogy a bank megállapítsa a folyósítható lakáshitel összegét, egy értékbecslő segítségével megállapítja a szóban forgó ingatlan forgalmi értékét, vagyis egy reális eladási értéket. Az értékbecslő megvizsgálja az ingatlan állapotát, elhelyezkedését, építési évét, majd ez alapján készít szakvéleményt a megvásárolni kívánt ingatlanról. Az értékbecslő esetleges díja a hiteligénylőt terheli, amennyiben a bank ezt nem térítené meg. Az értékbecslő által megállapított forgalmi érték alapján fog eldőlni, pontosan mennyi kölcsönt kíván adni a bank.
- Hitelkérelem elbírálása és a hitelszerződés aláírása
Amint minden szükséges dokumentum a megfelelő formátumban megérkezett a bankhoz és megtörtént a forgalmi érték megállapítása, úgy kezdetét veszi a hitelkérelem elbírálásának folyamata. Amennyiben valamilyen módosítás szükséges, vagy hiányzik egy dokumentum, a bank hiánypótlást rendelhet el, így a hitelbírálat ideje is kitolódhat.
Pozitív elbírálást követően megtörténhet a lakáshitel szerződésének megkötése. A hitelszerződés aláírása személyesen, adott bankfiókban történik az esetleges adóstárssal együtt. Ekkor általában a közjegyzői okiratba foglalás véglegesítése is megtörténik, amelynek költsége szintén a hiteligénylő felet terheli, amennyiben a bank erről máshogy nem rendelkezik.
- Lakáshitel folyósítás
Mielőtt a megállapított kölcsön a bankszámlánkra kerülne, a bank megbizonyosodik arról, hogy a folyósításhoz szükséges minden feltétel teljesült-e. Ha még valamelyik, a bank által kikötött feltétel hiányzik, akkor azt feltétlenül pótolni kell. Gyakran elmarad például a lakásbiztosítási kötvény bemutatása, vagy sok esetben még nincs meg a teljes önerő, amelyet az adásvételi szerződésben a vevő vállalt. Minden kritérium tejesülését követően a kölcsön folyósítása lakásvásárlás során – ellentétben más hitelfajtákkal – nem a vevő, hanem az eladó adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlájára történik.
