A lakáspiacon jelenleg szűkülés figyelhető meg mind a keresleti, mind pedig a kínálati oldalon. A lakáspiaci tranzakciók száma már nagymértékű, 34 százalékos csökkenést szenvedett el idén szeptemberben, sőt a lakáshitelek kihelyezésében is egyharmadot meghaladó csökkenés ment végbe. Az éves szintű lakásár-emelkedés idén a második negyedévben érte el a csúcsot, ahol a növekedés üteme 24,8 százalék volt, azonban a harmadik negyedévben a növekedés üteme nagyban lelassult. Az új lakások átadásában ideiglenes növekedés volt tapasztalható, viszont az előrejelzések szerint a keresleti oldal visszaesése az újlakáskínálatra is csökkentőleg fog hatni.
Drámai emelkedés a lakások áraiban
Az év első hat hónapjában az elmúlt évek tekintetében is csúcsot döntött a lakáspiac, ami a kedvező makrogazdasági jellemzőkkel magyarázható. A harmadik negyedévben viszont már több tényezőből is arra következtethetünk, hogy a lakáspiac fordulóponthoz érkezett: az előrejelzések szerint a kereslet csökkenésével számolhatunk. A keresleti visszaesést a jelenlegi kedvezőtlen és változékony gazdasági helyzet indokolja.
Idén a második negyedévben az MNB-lakásárindex szerint éves alapon 24,8 százalékos növekedés volt tapasztalható a lakások árszínvonalában, ami nominális vetületben az immár 9 éve tartó lakáspiaci ciklusban is a legjelentősebb mértékű növekedést jelenti. A növekedési ütem reálértelemben viszont nem közelíti meg a korábbi csúcspontot.
A fővárosban a lakásárak emelkedése éves bázison 20,4 százalékos volt, azonban a többi városban tapasztalt növekedési dinamika még ennél is magasabb, 31,2 százalékos volt. A rekordnak számító ütemmel a lakásárak nemzeti szintű átlagos felülértékeltsége 21,5 százalékra emelkedett. Az előzetes adatok szerint idén a harmadik negyedévben már reálértelemben is csökkent a növekedési dinamika: míg a második negyedévben ez 12,8 százalék volt, addig a harmadik negyedévben ez 1,7 százalékra esett vissza.
A tranzakciószámok jelentősen visszaestek
Idén a harmadik negyedévben nemcsak a kereslet csökkenésével kellett szembesülni a lakáspiac szereplőinek, hanem a tranzakciószámok jelentős mértékű visszaesésével is, ami éves alapon 22,6 százalékos mérséklődést jelent. A csökkenés szeptemberben drámai ponthoz érkezett, már a 34 százalékot is meghaladta.
A lakáshitel-kihelyezésekben is jelentős visszaesés volt tapasztalható: a második év csúcspontjához képest szeptemberben 38 százalékkal csökkent a kibocsátás éves alapon. Ehhez több tényező együttesen járult hozzá:
- az NHP Zöld Otthon Program (NHP ZOP) megkötött szerződésszámainak csökkenése,
- a kamatok emelkedése miatti előretolódott kereslet és
- a lakáspiaci aktivitás csökkenése.
A lakáshitelek körében tapasztalható folyamatos kamatemelkedés és a lakásárak emelkedése miatt a lakásvásárlás elérhetősége olyan szintre csökkent az otthonteremtési támogatásra egyáltalán nem, vagy csak alacsonyabb mértékben jogosult háztartások körében, amire már évek óta nem volt példa.
A jegybank legfrissebb, novemberben publikált Hitelezési felmérése szerint a bankok idén a harmadik negyedévben szigorították a lakáshitel igénylésének kritériumait. A felmérésből az is kiderül, hogy a legtöbb bank érzékelte a hitelek iránti kereslet csökkenését. A jelenlegi adatok alapján a szigorítás a jövőben is folytathatódat, illetve a bankok a hitelkereslet csökkenésével is számolnak.
Az új építésű lakások tendenciái
Idén az első három negyedévben az új építésű lakások átadásának száma bővülést mutatott, melynek értéke 7,7 százalék volt. A növekedés a fővároson kívüli lakásépítések fellendülésével magyarázható. Az MNB előrejelzése alapján idén 23 ezer új lakás befejezése fog megtörténni, ami éves alapon 17 százalékos növekedést jelent. A felépített lakások számában a kedvező tendencia viszont jövőre feltehetőleg megreked.
A harmadik negyedévben Budapesten a fejlesztés folyamatában lévő, illetve az értékesítésre váró új társasházi projektekben 36 százalékkal esett vissza a még szabad kínálat. Mindez azzal magyarázható, hogy az első félév kedvező folyamatai miatt a vásárlók előrehozták terveiket. Budapesten szintén jelentős csökkenés volt megfigyelhető az értékesített új lakások számában, ami éves és negyedéves bázison is 40 százalékot tett ki. Ugyanakkor a szabad kínálat tekintetében jelentős áremelkedés ment végbe.
