Az ingatlanvásárlás mindenki számára hatalmas lépés: ez az első lépcsőfok a biztonságot nyújtó, kényelmes, saját otthon megvalósításához. Ugyanakkor ez nem csak annyi, hogy ingatlanokat nézegetünk, majd kifizetjük, ami a legjobban tetszik. A vásárlás kapcsán ugyanis számos fontos kérdést érdemes tisztázni, ami nem biztos, hogy mindenki számára egyértelmű.
Tudjuk, hogy mire kell figyelni a tulajdoni lapon? Előleget vagy foglalót adjunk az eladónak? Ügyvéd vagy közjegyző előtt kötjük meg a szerződést? Mi történik pontosan a birtokba adás során? Ha hitelt vonnánk be a finanszírozásba, akkor tudjuk, hogy mekkora összeget kaphatunk? Ezeket a kérdéseket segítünk most tisztázni!
1. Mit kell figyelni a tulajdoni lapon?
Mielőtt megkötnénk a szerződést, érdemes megnézni az ingatlan tulajdoni lapját. A földhivatal elektronikus rendszeréből ezt évente kétszer díjmentesen lekérhetjük. Ezen felül a lekérdezés ingatlanonként 4800 forintot kóstál, de még így is megéri. A tulajdoni lapról ugyanis kiderül, hogy kik a tulajdonosok, van-e rá valamilyen teher bejegyezve (pl. banki zálogjog, végrehajtási vagy haszonélvezeti jog), esetleg per alatt áll-e.
Az ingatlanvásárlás időpontjában a haszonélvezeti jog jogosultjának le kell mondania erről a jogáról. Ha ebbe nem akar belemenni, akkor elállhatunk a vásárlástól. A tulajdonos egyébként akkor is eladhatja az ingatlant, ha azon haszonélvezeti jog van. Ugyanakkor ha szeretnénk beköltözni a lakásba, akkor ezt érdemes a tulajdonossal tisztázni.
Amennyiben nem kérjük ki a tulajdoni lapot, akkor azt az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd fogja megtenni a térképmásolattal együttesen. Ezekből kiderül az ingatlan környezete, és a feljegyzésekről informálja az eladót és a vevőt is. A terhek törését az eladónak kell a földhivatalnál kérelmeznie. Ez az adásvételi szerződésben is szerepelni fog, ráadásul feltétele a vételár megfizetésének is.
2. Mekkora összegű hitelre vagyunk jogosultak?
Az ingatlanvásárlás egyik legfontosabb kérdése, hogy miből kívánjuk finanszírozni a vételárat. Valószínűleg többen vannak azok, akik hitelt is igényelnek a vásárláshoz. Érdemes az egyes lakáshitel konstrukcióknak utána járni, ugyanis vannak olyanok is, amelyeket már 10% önerő mellett lehet igényelni.
Azt, hogy mekkora hitelt kaphatunk, saját és esetleges adóstársunk jövedelme, illetve rendszeres kiadásaink befolyásolják. A hitel igénylése előtt a hitelintézetek megvizsgálják, hogy a jövedelmünknek mekkora részét lehet törlesztőrészlettel terhelni. Ez korlátozhatja az elérhető kölcsönösszeget is.
A gyermekvállalásban gondolkozók és gyermeket nevelők állami támogatásokat is bevonhatnak az ingatlanvásárlás finanszírozásába. Az egyik lehetőség a közvetlen támogatás és kamattámogatás lakáshitelhez (CSOK), esetleg kamatmentes szabadfelhasználású kölcsön (Babaváró). Ne feledjük, hogy ezen konstrukciók igénybevétele esetén kötelesek vagyunk lakásbiztosítást kötni az ingatlanra.
3. Előleg vagy foglaló?
Ha komoly a vásárlási szándékunk, akkor azt megerősíthetjük előleggel vagy foglalóval. Az viszont nem mindegy, hogy milyen címszó alatt adunk pénzt az eladónak.
Ingatlanvásárlás során a foglaló jellemzően az ingatlan árának 10%-ával egyezik meg. Ez beleszámít a vételárba, vagyis ha mégsem szeretnénk megvásárolni az adott ingatlant, akkor a foglalót elbukjuk. Ráadásul a foglaló abban az esetben sem kapható vissza, ha az átadást követően tudtuk meg, hogy az ingatlan használati joggal terhelt. Ezt ugyanis a tulajdoni lapon korábban látni kellett volna.
Ha előlegként adunk pénzt az eladónak, akkor bármi is történik, azt visszakapjuk. Az összege akkor is visszajár, ha miattunk nem megy végbe az adásvétel. Előleget és foglalót általában az adásvételi szerződés kötésekor szokás fizetni.
4. A szerződéskötés ügyvédnél vagy közjegyzőnél történik?
Azt mindenki jól tudja, hogy az adásvételi szerződést írásban kell megkötni. Ez akkor is érvényes, ha nincs ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okiratba foglalás. Ugyanakkor a földhivatalnál a tulajdonszerzés bejegyzéséhez már szükséges az ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés. Az adásvételi szerződésnek megfelelően a földhivatal végzi a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését.
Az ingatlanvásárlás során megkötött adásvételi szerződés tartalmazza az eladó(k) és vevő(k) személyes adatait, az ingatlan adatait és terheit, illetve azt, hogy az utóbbi törlését az eladó köteles intézni a földhivatalban. (A banki jelzálogjog például jellemzően azután töröltethető, hogy az eladó rendezi hiteltartozását a bank felé.) A szerződés ezek mellett a vevő fizetési kötelezettségét és az eladó birtokbaadási kötelezettségét is rögzíti.
5. Mi történik a birtokba adás során?
Az ingatlanvásárlás első lépése tehát az adásvételi szerződés megkötése, a második pedig a birtokba adás. Ez a birtokbaadási vagy birtokátruházási jegyzőkönyv aláírását jelenti. Ebben a felek azt rögzítik, hogy az eladó az aláírás napján az ingatlant a vevő birtokába adja, ezzel együtt pedig a kulcsokat is átadja.
Szintén rögzítik a fogyasztásmérő órák – vagyis a víz, gáz, villany – gyári számát és a mérőórák állását is. Az eladó kérhet a közműszolgáltatóktól nullás igazolást, ami alátámasztja, hogy nincs feléjük tartozása. Ezen felül rögzíthetnek egyéb dolgokat is, például az ingatlan állapotára vonatkozóan, vagy akár kötelezettségvállalást is. A jegyzőkönyvhöz magánokiratként két tanú aláírása is szükséges.
Fontos tudni, hogy az ingatlan eladójával szemben is öt évig kellékszavatossági igény érvényesíthető olyan hibák miatt, ami nem a mindennapi használatból ered, hanem feltehetőleg már korábban is fennállt, de a vevő erről nem kapott tájékoztatást. Ekkor szükséges az eladó értesítése, akitől kérhetjük a kár megtérítését.
