Az MNB arra számít, hogy a lakás-kereslet az idén is alacsony marad. A külföldi vásárlók érdeklődése azonban továbbra is magas, különösen a Dél- és Nyugat-Dunántúlon és Budapest belvárosában, amelyek aránya az elmúlt évben nőtt. Azok, akik az elmúlt hét évben lakásbefektetést eszközöltek, a vásárlástól számított egy éven belül országos átlagban 26-38%-os bruttó hozamra számíthatnak, figyelembe véve a bérleti díjakat és a felértékelődést.
Továbbra is fennáll a külföldi vásárlói érdeklődése
2022-ben folyamatosan nőtt a külföldi lakásvásárlók aránya az országban. A második negyedévi emelkedés után számuk továbbra is magas maradt, és 2022 negyedik negyedévében elérte a 6,4%-ot. A külföldi vásárlók korábbi évekhez képest magasabb aránya elsősorban a vidéki településeknek köszönhető, amelyek a lakástranzakciók mintegy háromnegyedét tették ki: 2022 negyedik negyedévében a Dél- és Nyugat-Duántúl régiókban a vásárlások 12,4%-át, illetve 12%-át.
A hazai lakás árak súlyosan túlértékeltek
A 2014 óta tartó folyamatos emelkedés után a lakásárak 2022 harmadik negyedévében negyedévről negyedévre 1,6%-kal, 2022 negyedik negyedévében pedig 3,6%-kal csökkentek. Ez azt jelenti, hogy a lakásárak 2022 első félévében tapasztalt rendkívüli emelkedése (28,9% éves szinten) jelentősen lelassult, és az év végére 10,6%-ra csökkent. Reálértéken ez azt jelenti, hogy a lakásárak egy év alatt 9,9%-kal csökkentek 2022-ben.
A Budapest és a régiók közötti különbség tovább nőtt. Negyedéves szinten a fővárosban 1,1%-kal, a vidéki városokban 2,9%-kal, a községekben pedig 6,6%-kal csökkentek a lakásárak 2022 negyedik negyedévében. Összességében a lakásárak mérsékelt emelkedése, valamint a nominális bérnövekedés és a továbbra is feszes munkaerőpiac a szakértők szerint a fundamentumokhoz képest tompította a lakásárak felértékelődését.
Forrás: MNB lakáspiaci jelentés
Jól tették azok, akik az elmúlt hét évben lakás-célú befektetéseket eszközöltek
Az albérletek iránti kereslet 2023 eleje óta enyhén mérséklődött, a bérleti kínálat változatlan maradt. Az éves bérleti díjnövekedés országos átlagban 18%-ra lassult.
Az MNB arra figyelmeztet, hogy az elmúlt hét évben a lakásvásárlás és a későbbi bérbeadás bruttó hozama fokozatosan csökkent mind országosan, mind Budapesten a lakásárak emelkedésével párhuzamosan.
Budapesten 2016 elején még 16% és 10% volt a bruttó hozam országos átlaga, 2022 végére azonban 10-6%-ra csökkent. A bérleti hozamok csökkenését az elmúlt évek dinamikus, évi 10-25%-os lakásárnövekedése magyarázza. Ez a befektetők számára a bruttó hozamot értéknövekedés formájában kompenzálta. Az elmúlt hét évben, amikor a lakóingatlanokba történő befektetés és azok bérbeadása esetén mind a bérleti díjat, mind a tőkenyereséget figyelembe vették, a vásárlás utáni bruttó hozam éves átlagban országosan jellemzően 26-38%, Budapesten pedig 23-33% volt. Kivételt képez a 2019 első negyedévétől 2020 utolsó negyedévéig tartó időszak. Ekkor a koronavírusjárvány miatt átmenetileg visszaesett a lakáskereslet és lassult az árak növekedése.
Az MNB szerint az államkötvénypiac hozamai, különösen a lakáskötvényeké, 2022-re elérik, sőt meghaladják a bruttó bérleti díjak hozamát Budapesten. Ez a lakásberuházási kereslet általános lassulását jelzi.
A lakás-hitelezés összeomlása
Az új jelzáloghitel-szerződések értéke (33 milliárd forint) februárban 68%-kal csökkent az előző évhez képest. Ez az aláírt szerződések számának és az egy aláírt hitelszerződésre jutó átlagos hitelérték csökkenését tükrözi. A használt lakás vásárlására felvett hitel átlagos összege februárban 14 millió forintról 10 millió forintra csökkent. Az új lakás építésére vagy vásárlására felvett hitel átlagos összege februárban 14 millió forint volt, ami közel 6 millió forinttal kevesebb, mint tavaly.
Az MNB statisztikái szerint az év első három hónapját tekintve jelentős a visszaesés, a bankok összesen 115,5 milliárd forint új jelzáloghitelt helyeztek ki, szemben a tavalyi év azonos időszakának 348,5 milliárd forintjával.
A hitelezési felmérésre adott banki válaszok alapján a hitelezők 2023 első negyedévében további csökkenésre számítanak a jelzáloghitelek iránti keresletben, de a jövőben a kereslet élénkülésére számítanak.
43%-kal kevesebb lakás-eladás idén, mint egy évvel ezelőtt
A becslések szerint 2022 folyamán 142 000 lakástranzakciót hajtottak végre, ami 19%-kal kevesebb, mint 2021-ben. A csökkenés üteme várhatóan 2023 elején is folytatódik. Az eladások számának csökkenése már az idei első negyedévben 43%-os a tavalyi év azonos időszakához képest, ami nemzetközi összehasonlításban jelentős. A kereslet csökkenése alacsonyabb irányárakat és fokozott alkudozást eredményezett a piacon. A kereslet is csaknem a felére esett vissza.
Nagyon kevés új lakás épül Magyarországon
2022-ben 20.500 új lakást adtak át, mindössze 3,2%-kal többet, mint 2021-ben, és 2023 első negyedévében 20,2%-kal kevesebbet, mint az előző év azonos időszakában.
Magyarország éves lakásállomány-megújítási rátája 0,45%, ami európai összehasonlításban továbbra is alacsony. A munkaerőhiány mellett a hazai építőipart egyre inkább korlátozza a termelési kereslet hiánya, és az anyag- és munkaerőárak éves kétszámjegyű emelkedése is nehezíti az új projektek elindítását.
