A bankok tevékenységük során különféle kockázatokat vállalnak, amelyek közül az egyik legjelentősebb a hitelezési kockázat. Ez a kockázat abból ered, hogy a hitel nyújtásakor nem tudják biztosan, hogy az igénylő visszafizeti-e a kölcsönvett összeget. Egy ilyen adós a pénzintézet számára veszteséget jelenthet. A törlesztések tömeges elmaradása pedig könnyedén bedönthet egy bankot. Ennek elkerülése érdekében a pénzintézetek fedezetet vonnak be a legtöbb hitelügyletbe. De vajon mi lehet fedezet? Milyen típusai vannak? A válasz sokrétű: az ingatlantól kezdve, az autókon át, egészen egy másik személyig szinte bármi elképzelhető. A cikkben ezt a témát járjuk most körbe!
Miért van szükség alapvetően fedezetre?
A fedezet kulcsfontosságú része minden hitelügyletnek, hiszen a bank oldalán ez csökkenti a kockázatot. Függetlenül attól, hogy egy bank, más pénzügyi intézmény vagy egy ismerős ad kölcsön pénzt, mindig kockázatot vállal. Könnyedén elképzelhető ugyanis, hogy azt a pénzt sohasem látja többé.
Ezen kockázat pedig fedezet bevonásával csökkenthető. Amennyiben az adós nem tudja, netán nem akarja visszafizetni a kölcsönvett összeget, a hitel nyújtója szert tehet a bevont fedezetre. Ez azt jelenti, hogy a fedezet értékesítésével pénzhez jut, amiből a meghitelezett összeget részben vagy egészben visszaszerezheti. A fedezet szerepe kimondottan jelentős a hosszabb futamidejű, nagyobb összegű kölcsönöknél, ahol a törlesztés elmaradása komoly veszteséggel járhat a bank számára.
Mi lehet fedezet hitel felvételekor?
A hitelfedezeti biztosítékokat három nagy csoportra érdemes bontani. A bank által előírt biztosíték attól függ, hogy milyen típusú az igényelt hitel. Ennek megfelelően beszélhetünk
- Személyi biztosítékról: Ebbe a kategóriába tartozik a kezes és adóstárs.
- Ingó vagyontárgyról: Alacsonyabb összegű kölcsönök esetén ilyen lehet például az autó, a mezőgazdasági gép, bizonyos informatikai eszközök, értéktárgyak (pl. arany, ékszer).
- Ingatlan vagyontárgyak: Nagyobb összegű hitelek esetén gyakori a hitelezett ingatlan fedezetként történő bevonása.
Nézzük meg az egyes kategóriákat alaposabban is!
Személyi biztosíték, avagy a kezes és az adóstárs
A személyi biztosítékoknak két típusát különböztethetjük meg, mégpedig a kezest és az adóstársat. A két személy köznyelvi összemosódásával ellentétben nem szinonimákról beszélünk. Ugyanakkor a két fogalom között van hasonlóság: a hiteligénylő nemfizetése esetén mindketten kötelezhetőek arra, hogy folytassák a törlesztést a hitelfelvevő helyett. Ez esetben tehát a hitelszerződésben adóstársként vagy kezesként megadott személy jelenti a biztosítékot a bank számára.
A két személy közötti különbség a szerepükben mutatkozik meg. Míg a kezes jövedelme nem befolyásolja a hitel kondícióit, az adóstárs jövedelmét figyelembe veszik a hitelbírálat során. Az adóstárs jövedelmétől függően tehát kaphatunk kedvezőbb, de akár kedvezőtlenebb feltételek mellett is hitelt.
Szintén fontos különbség, hogy az adóstárs pont ugyanolyan kötelezett, mint a hitel igénylője. Ez azt jelenti, hogy az adóssal együtt felel a tartozásért. Ezzel szemben a kezes csak akkor lép felszínre, ha a hitel igénylője nem teljesíti fizetési kötelezettségeit. A kezes egy bizonyos típusa, a készfizető kezes pedig azonnal felel, vagyis nem szükséges megvárni, hogy az igénylő elmaradjon a törlesztésekkel.
A személyi biztosítékot jellemzően bizonyos életkori jellemzők esetén írják elő a bankok: például ha a hitel igénylője túl fiatal, vagy túl idős. Szintén szükség lehet rá, ha az igénylőnek alacsonyabb a jövedelme, így bizonytalan a törlesztési képessége. Ezek mellett az is elképzelhető, hogy a nagyobb összegű fogyasztási hiteleknél – például a személyi kölcsönnél – kéri a bank a személyi biztosítékot.
Ingó vagyontárgy, mint fedezet
Az ingó vagyontárgy egy olyan likvid, forgalomképes dolog, ami piaci értékkel bír és önállóan értékesíthető. Ilyen lehet például a gépjármű, mezőgazdasági gépek sokasága, informatikai gépek, vagy akár értéktárgyak (pl. arany, ékszer). Az utóbbi inkább záloghiteleknél jellemző. Ekkor a hitel nyújtója zálogjogot jegyez be a fedezetként bevont vagyontárgyra. Ez azt jelenti, hogy a futamidő végéig az adós az eszközt nem adhatja vagy ajándékozhatja el, tulajdonjogát nem adhatja át másnak, újabb zálogjoggal nem terhelheti, illetve csak korlátozottan rendelkezhet vele.
Elsősorban alacsonyabb összegű hitelek, személyi kölcsönök esetén van lehetőség ingó vagyontárgyak fedezetként történő bevonására. A banki gyakorlatban nem igazán alkalmazzák ezt a kockázatcsökkentési technikát, de elvétve találhatunk rá példát.
Ingatlan bevonása fedezetként
A fedezetként felajánlott ingatlanra a bank a területileg illetékes Földhivatalnál jelzálogjogot jegyeztet be. Ez azt jelenti, hogy a pénzintézetnek joga van arra, hogy értékesítse az adott ingatlant, amennyiben a hitelfelvevő nem teljesíti a törlesztést. Az ingatlanfedezet bevonására szigorú szabályok vonatkoznak. Általános szabály, hogy a hitel maximális összege a fedezetként bevont ingatlan piaci értékének maximum 80%-a lehet. Vannak azonban olyan kivételek, amikor ez 90% is lehet (pl. első lakásvásárlók és energiatakarékos ingatlan vásárlására felvett zöld hitelek esetében).
Az ingatlanfedezetnek szigorú előírásoknak kell megfelelnie. Egyrészt a fedezetként bevont ingatlannak Magyarország területén kell elhelyezkedni, teher-, per- és igénymentes kell, hogy legyen, illetve lakható állapotban kell lennie. Az utóbbi kritérium azt jelenti, hogy rendelkeznie kell fürdőszobával, konyhával, folyamatos fűtéssel, valamint kellő számú ablakkal.
Másrészt az ingatlan értéke is fontos szempont, amelyet a bank minden esetben megvizsgál. A túl alacsony értékű ingatlanok esetén a hitelkérelem nagy valószínűséggel elutasításra kerül. A pénzintézetek minimum 4 millió forintos forgalmi érték mellett biztosítanak hitelt. A túl értékes házak esetén is nehézségekbe ütközhet a hiteligénylő. Ebben az esetben a probléma abból ered, hogy az ingatlan nem kellően likvid, ezáltal nehéz rá vevőt találni egy esetleges árverezés során. (Azt viszont fontos hangsúlyozni, hogy a bankok csak a legvégső esetben választják a fedezetként szolgáló ingatlanok árverésre bocsátását. Ekkor jellemzően az első lépés a szerződés újratárgyalása és a törlesztések esetleges átütemezése, hiszen a bank érdeke a törlesztések teljesítése.)
Milyen típusú ingatlan lehet fedezet?
A fedezetként bevont ingatlannak számos feltételt kell teljesítenie. Ugyanakkor az is fontos kérdés, hogy a hitelintézetek mely típusú ingatlanokat fogadják el biztosítékként. Általánosságban az alábbiakkal teljesíthetjük a biztosíték feltételét:
- Lakóház besorolású ingatlan: A bankok ezeket a típusú ingatlanokat preferálják a leginkább. A lakóház már megépített állapotban van és az adós tulajdonában áll, ezért egyszerűen bejegyezhető rá a jelzálogjog.
- Megvásárolni kívánt ingatlan: Az ingatlanok ezen típusa is bevonható fedezetként lakáshitelek esetén, ahol a lakás forgalmi értéke lesz a fedezeti érték a hitelügylet során.
- Építeni kívánt ingatlan: A megépíteni tervezett ingatlanra is bejegyezhető jelzálogjog, amennyiben a hitel célja lakásépítés. Ebben az esetben az a szabály, hogy a hitelcél annak az ingatlannak a megépítése legyen, amelyre a jelzálogjog bejegyzésre kerül. Ez azt jelenti, hogy nem lehet egy másik, építésre szánt lakást felajánlani fedezetként egy már megépült ház megvásárlására.
- Nyaraló, hétvégi ház: Ezeket az ingatlanokat jellemzően a forgalmi értéknél alacsonyabb értéken számítja be a bank. Ezt az indokolja, hogy ezekre a típusú házakra kisebb a kereslet, amely rontja a bank értékesítési esélyeit egy esetleges árverés folyamán. A hétvégi házak és nyaralók csak akkor vonhatók be fedezetként, ha megfelelő komfortfokozattal rendelkeznek.
Mi az a kiegészítő fedezet?
A kiegészítő fedezet vagy pótfedezet további biztosítékként szolgálhat, amennyiben a fő fedezetünk nem rendelkezik elegendő fedezeti értékkel a felvenni kívánt kölcsönösszeghez viszonyítva. A kiegészítő fedezet egyik leggyakoribb formája, hogy egy másik ingatlant is bevonunk a hitelügyletbe. Ekkor vagy az adósnak egy másik ingatlanja, vagy egy harmadik személy ingatlanja is a hitel részévé válik. Az is gyakran előfordul, hogy építési telek, üzlethelyiség vagy garázs szolgál pótfedezetként. Azt viszont fontos tudni, hogy a kiegészítő fedezet tulajdonosa nem válik adóssá.
