A befektetésként vásárolt ingatlanokról gyakran lehet olvasni, hogy megéri-e még ilyen céllal vásárolni vagy sem. Ezen belül viszont van egy szegmens, amiről viszonylag kevés szó esik. Ez pedig a garázs befektetés. A téma sokakat érdekel, hiszen nemcsak megfizethetőbbek a garázsok, hanem kiadásuk kevésbé kockázatos, mint például egy lakásé. Az elérhető hozamok azonban itt is csökkenő tendenciát mutatnak az elmúlt pár évben. Ha garázs vásárlásában és kiadásában gondolkodunk, akkor ebből a cikkből megtudhatjuk a legfontosabb szempontokat és információkat.
Mitől lehet jövedelmező befektetés egy garázs?
A befektetési ingatlanok körében van egy kisebb szelet, ami sokakat érdekelhet: a garázs befektetés. A lakáskiadással szemben ugyanis több szempontból is előnyösebb lehet. Egyrészt jóval megfizethetőbbek, mint egy ingatlan, így több befektető számára elérhető ez a lehetőség. Egy garázs jellemzően néhány milliós tétel, szemben egy lakással, ami a százmilliós nagyságrendet is könnyen elérheti. Egy garázs vételárából legfeljebb egy telket, esetleg vidéki felújítandó ingatlant vehetnénk.
Megfogalmazhatnánk azt a kritikát, hogy “lakásra mindig nagyobb kereslet lesz”, azonban ez nem feltétlenül igaz. Az autók száma hazánkban ugrásszerűen emelkedik, így egyre nagyobb igény van a parkolóhelyekre és garázsokra is. Arról nem is beszélve, hogy a fizetős parkolási övezetek folyamatosan kiszélesednek, a fővárosban pedig számos helyen lakossági zóna is kialakításra került, ahol kizárólag az ott lakók parkolhatnak.
Az amortizáció és a rezsifizetés is egyszerűbb
Ha maradunk az ingatlanbefektetéssel való összehasonlításnál, akkor fontos kérdés lehet az amortizáció is. Ez a szempont szintén a garázs befektetés mellett szól. Az önálló garázsok egyre kevésbé jellemzőek, a parkolóhelyek többnyire egy nagy teremgarázson belül helyezkednek el, netán felszíni parkolóhelyek vannak kialakítva egy elzárt területen. Ez viszonylag nehezen tud “tönkremenni”. Egy lakásnál viszont számtalan dolog elromolhat, így jóval több karbantartást igényel.
A bérlővel a rezsi megfizettetése is sokkal egyszerűbb feladat, mint lakáskiadás esetén. Egy garázsnak jellemzően csak bérleti díja van, amihez adott esetben társulhat közös költség, elektromos töltési lehetőség esetén pedig a fogyasztás alapján rezsi. Aki szeretné biztonságban tudni autóját, az garázst fog bérelni, hiszen a pár tízezres költség még mindig jobb, mint az autó esetleges károsodása.
Kialakulhat túlkínálat ezen a piacon?
A címben szereplő kérdésre viszonylag egyszerű a válasz: elméletben persze kialakulhat, de a gyakorlatban nem valószínű. A hazai nagyobb városok parkolási helyzetének megoldásához tömeges parkolóhelyekre, új parkolózónákra és parkolóházakra lenne szükség. Ehhez pedig nemcsak nagyobb szabad területekre, hanem jelentős fejlesztésekre is szükség lenne. Éppen ezért nem kell attól tartanunk, hogy hirtelen elárasztják a garázsok és parkolóhelyek a piacot, ami lenyomná az árakat.
Ezen a ponton pedig érdemes a beruházói szemszöget is behozni. Beruházás tekintetében a garázsoknak alacsony a megtérülésük. Ezek alapján inkább lakásokat, üzlethelységeket fognak kialakítani a beruházó cégek, nem pedig parkolókat, garázsokat. Jelenleg inkább az a jellemző, hogy az újépítésű házakhoz és lakóparkokhoz is csak annyi beállóhelyet alakítanak ki, amennyit “muszáj”.
Garázs befektetés: mennyi a kiadási oldal?
A zenga.hu nemrégiben készült statisztikája szerint egy év alatt a fővárosban 7,9 millió forintról 8,5 millió forintra ugrott az eladó garázsok átlagára. Mi több, a vidéki nagyvárosokban is hasonlóak az árak. A garázs árak illeszkednek az adott környéken található lakóingatlanok árszínvonalához. Ha a négyzetméterenkénti árra vagyunk kíváncsiak, akkor az nagyjából a lakásáraknál tapasztalt ár fele.
Budapesten belül kiemelkedik az I. és az V. kerület. Egyrészt rettentő szűk a kínálat, másrészt az eladó garázsok aránya akár a 20 milliós nagyságrendet is túlszárnyalhatja. Az eladó garázsok átlagosan 15,1 millió forintba kerülnek a VI. kerületben, a VII. kerületben pedig ez 12,7 millió forint. A budai oldalon a II. kerületben a legmagasabb az átlagár: 16,1 millió forint. Emögött az áll, hogy az I. kerületben voltaképpen nincs kínálat. Ezt követi a III. kerület 10,9 millióval, majd a XI. kerület 9,8 millió forinttal. Értelemszerűen a belső kerületektől távolodva csökkennek a garázsárak is, csakúgy, mint az ingatlanárak.
Érdekes trend, hogy a vidéki nagyvárásokban is hasonlóan alakulnak az árak. Garázs befektetés esetén tehát nem sok különbség van a nagyvárosok és a főváros között. Szegeden 11,1 millió forint az átlagár, Debrecenben pedig 11,2 millió forint. A megyeszékhelyeken ez jellemzően 7-9 millió forint között alakul.
Hogy alakul a bevételi oldal? Mekkora hozamra tehetünk szert?
A bérleti díjak igencsak széles skálán mozognak. A legdrágább budapesti részeken 50-60 ezer forintba is kerülhet havonta egy teremgarázs-beállóhely. A fővárosi átlag ennél alacsonyabb, 30 ezer forint körüli. Az is látható, hogy az elmúlt években a bérleti díjak kevésbé emelkedtek, mint az eladási árak.
Ezek alapján a megtérülés is lassabbá vált. Az OTP Ingatlanpont szakértői úgy vélik, hogy a garázs befektetés hasonló hozamot termel, mint a lakáskiadás. Ez azt jelenti, hogy évekkel ezelőtt 8-9% körüli hozamra tehettünk vele szert, ami jelenleg már csak 3-4% körüli. Ez szinte megegyezik egy átlagos budapesti lakás kiadásán nyerhető hozammal.
Ugyanakkor azt is fontos szem előtt tartani, hogy jóval kevesebb probléma van egy garázs kiadásával, mint egy lakáséval. A hozam tehát hasonló, de alacsonyabb kockázattal jár, ami szintén a garázskiadás mellett szól. Érdemes tehát minden fontos szempontot átgondolni, mielőtt befektetési döntést hoznánk.
