Az ingatlanpiac egyik központi kérdése, hogy mennyit ér az adott ingatlan. Legyen szó eladásról, vásárlásról, öröklésről vagy hitelfelvételről, a hiteles és reális értékbecslés kulcsfontosságú. Az ingatlan értékbecslése megmutatja, hogy egy adott ingatlannak pontosan mekkora a piaci értéke, figyelembe véve annak elhelyezkedését, energetikai jellemzőit, méretét, közvetlen környezetét és az aktuális ingatlanpiaci helyzetet. A cikkben most alaposabban is körbe járjuk ezt a témát!
Mikor és miért szükséges az értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslésének a célja az adott ingatlan piaci értékének meghatározása. Ez tehát az az ár, amiben reális piaci feltételek mellett egy jól informált vevő és eladó megegyezne. Az értékbecslés felesleges macerálnak tűnhet, azonban ez egyáltalán nem így van. Az ingatlan értéke ugyanis azt is meghatározza, hogy mekkora hitelt igényelhetünk szükség esetén.
De mikor lehet szükség értékbecslésre?
- Hitelfelvétel esetén, a jelzálog alapjaként.
- Ingatlan adás-vétel előtt, hogy ne árazzuk alul vagy felül eladó lakásunkat, vagy ne fizessünk túlzottan sokat feleslegesen.
- Öröklés vagy válás során, amikor vagyonmegosztásra van szükség.
- Befektetési döntések meghozatalakor, portfólióelemzések esetében.
Kit kell keresni, ha értékbecslést szeretnénk készíttetni?
Az értékbecslést szakképesítéssel, engedéllyel rendelkező szakértők, azaz ingatlan értékbecslők készíthetik el. Ha hiteligénylés miatt van rá szükségünk, akkor azt a bank által meghatározott vagy elfogadott szakember végzi. Adás-vétel esetén pedig a megbízott ingatlanos cég belső szakértői a felelősek az értékbecslésért.
A folyamat során az értékbecslő tüzetesen megvizsgálja az ingatlan adatait, közte az alapterületét, az állapotát, a felszereltségét, az energetikai jellemzőit és az elhelyezkedését. Ezen felül pedig az aktuális piaci viszonyokat is figyelembe veszi. Ez azt jelenti, hogy a szomszédos környezetben köttetett tranzakciókat, a kínált lakások árait, a kereslet-kínálat arányt és számos egyéb szempontot is vizsgál.
Miért sávos és nem egy konkrét érték?
Az értékbecslés eredményeként nem egy konkrét értéket kapunk, hanem egy sávot. A sáv két széle azt a legalacsonyabb és legmagasabb összeget mutatja, amennyiért az ingatlan reálisan értékesíthető. Ez jellemzően a piaci érték plusz-mínusz 10%-a.
Ez azt jelenti, hogy ha az értékbecslő szerint az ingatlan 50 millió forintot ér, akkor a sáv két végpontja 45 és 55 millió forint lesz. Amennyiben eladnánk a lakásunkat, akkor a sáv alapján meg tudjuk adni az induló árat, az alkudható összeget és a várható eladási árat.
Miért jobb a sáv, mint az érték?
Tavaly, de még sajnos az idei évben is irreális elvárások tapasztalhatóak az ingatlanpiacon. A sáv segíthet az eladóknak és a vevőknek a realitásoknál maradni. A megszokottnál gyorsabban és kevésbé előreláthatóan változnak az árak. Ezzel párhuzamosan pedig a kereslet és a kínálat, vagyis a vevők és az eladók viselkedése is kiszámíthatatlanná válik.
Amennyiben így alakul az ingatlanpiaci helyzet, akkor több forgatókönyv és megvalósulhat:
- Árrobbanás következik be, vagyis az ingatlanok árai egy negyedév alatt legalább 10%-kal emelkednek.
- Az eladók túl magasra lövik be az ingatlanok árait, hiszen mindenhol azt hallják, hogy brutálisan drágulnak az ingatlanok.
- A vevők kapkodnak, minél gyorsabban próbálnak vásárolni, nehogy jóval drágábban tudjanak csak ingatlanhoz jutni.
- Hirtelen megugrik a kereslet, például az állampapírjuktól megszabaduló megtakarítók nagy számú ingatlanpiaci megjelenése miatt.
- A média felkapja az adott piaci trendet, az emberek ennek megfelelően kezdenek cselekedni, majd akaratlanul valóra váltják az előrejelzéseket.
- A tömeg követése, vagyis ha másoknak sikerül drágán értékesíteni, akkor ők is beszállnak, ami irreális árakat eredményez.
Mit ne csináljunk, ha eladnánk lakásunkat?
,,Ha a szomszéd Piroska 50 millió forintért adta el a házát, akkor az enyém is legalább ennyit ér.” Rendkívül gyakori probléma, hogy a szomszéd ingatlanja alapján árazzuk be sajátunkat. Hiába hasonló az ingatlan mérete, állapota, energetikája, kilátása és elhelyezkedése, ismert az értékesítés időpontja, kizárólag ezekre a jellemzőkre nem szabad alapozni.
Az értékbecslés során ugyanis ennél sokkal árnyaltabb képet vizsgálnak: a fenti adatok mellett a szakértők figyelembe veszik a piaci adatokat és saját tapasztalataikat is. Ebben is megjelenik a sávos rendszer előnye: az eladó nem ábrándozik egy vagyonról, a vevő pedig nem fizet feleslegesen. A jelenlegi tapasztalatok alapján ez az ésszerűség lehet képes stabilizálni idén az ingatlanpiaci helyzetet.
A legjobb döntés: előzetes értékbecslés és hitelbírálat
Ha már megjelent a gondolat, hogy lakást szeretnénk vásárolni, érdemes lehet kihasználni az előzetes hitelbírálat lehetőségét. Ezzel ugyanis egyből megtudhatjuk, hogy mekkora összegben adna nekünk hitelt a bank. Az önerőt hozzáadva pedig egészen konkrétan meg tudjuk határozni, hogy az ingatlanvásárlás során mekkora összegig mehetünk el. Ezzel pedig sok csalódástól megkímélhetjük magunkat. Az előzetes hitelbírálat mellett pedig célszerű elgondolkozni az előzetes értékbecslés lehetőségén is. Míg az előbbi jövedelmi, az utóbbi fedezeti szempontból is kiküszöböli a lehetséges akadályokat.
Az előzetes hitelbírálathoz ugyanazon dokumentumokat kell benyújtanunk, mint a tényleges igénylés során. Ez azt jelenti, hogy szükségünk lesz az okmányainkra, a munkáltatói és jövedelmi igazolásra, illetve a számlakivonatra. Ha pedig megvan a megvásárolni kívánt ingatlan, akkor az adásvételi szerződést és az energetikai tanúsítványt is bekéri a bank. A minősítés általában 4-6 hónapig érvényes. Ezen felül pedig érdemes azzal is tisztában lenni, hogy nem minden pénzintézetnél van lehetőség az előbírálatra.
