A saját otthon biztonságot nyújt, ott élünk családunkkal, ott tartjuk a tárgyainkat, ruháinkat, értékeinket. A saját otthont sokan a biztonság egyik megvalósulási formájának tekintik, hiszen bármi történik, legyen az egy komolyabb betegség vagy a munkahely elvesztése, a saját otthon mindig egy biztos pont. Ha nem tudjuk önerőből megvásárolni a kívánt lakást vagy házat, akkor a lakáshitel megoldás lehet. A lakáshitelek felhasználhatóak építésre, új vagy használt lakás megvásárlására, felújításra, korszerűsítésre, bővítésre, telekvásárlásra, sőt, egy korábbi lakáshitel kiváltására is.
A lakáshitel felvételekor a bankok három szempontot vesznek figyelembe: a személyi feltételeket, a jövedelmi feltételeket és az ingatlanfedezetre vonatkozó feltételeket.
A személyi feltételek
Mint a legtöbb hitel igénylésekor, a lakáshitel esetében is figyelembe vesznek objektív és szubjektív tényezőket is. Az objektív tényezők általában pénzügyi-fizetőképességi mutatószámok, a szubjektív tényezőket, mint a hiteligénylő bejelentett lakcíme, munkáltatója, korábbi hitelek esetében fizetési hajlandósága vagy képessége.
A bankok figyelme arra is kiterjed, hogy az igénylőnek vannak-e gyerekei vagy hogy milyen fedezetet képes beszolgáltatni. Fontos szempont, hogy a hitel igénylőjének meg kell haladnia a 18. betöltött életévet, illetve az igénylő életkora a hitel futamidejének lejáratakor nem lépheti túl a 70-75 évet (bankfüggő).
Az egyik legfontosabb feltétel, hogy a hiteligénylő ne szerepeljen a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján. Negatív státusz esetében a bank elállhat a hitelnyújtástól. Bizonyos bankok esetében ez nem feltétel:
- Az adós KHR státusza több, mint 6 hónapja passzív,
- Az adós teljes mértékben rendezte tartozását egy éven belül.
Ha az említett két esetében pozitív a hitelbírálat, akkor sem juthat a hiteligénylő bármilyen hitelhez. Ekkor állami kamattámogatású hitel felvétele nem lehetséges, csupán piaci kamatozású lakáshitel.
A jövedelmi feltételek
A jövedelmi feltételek esetében a bank azt vizsgálja, hogy az igénylő mióta és milyen keresőtevékenységet végez, mekkora nettó jövedelemmel rendelkezik, illetve rendelkezik-e korábbról hitellel. Elsődlegesen elfogadható jövedelemnek minősül
- az alkalmazotti jövedelem,
- az egyéni vagy társas vállalkozásból származó jövedelem,
- a nyugdíj.
Kiegészítő jövedelemnek számít
- az osztalék
- az ingatlan bérbeadásából befolyó összeg,
- a bónusz és a cafeteria,
- a családtámogatási eljárások (GYES, GYED, GYOD, CSED, családi pótlék).
A jövedelmi feltételek bírálatához a bankok a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutatót (JTM) használják. A mutató segítségével meghatározható a hiteligénylő rendszeres jövedelmének bizonyos százalékában a hitel törlesztőjének mértéke. A kalkuláció során a bank figyelembe veszi az igényelt hitel törlesztő részletét és a korábbi hitel(ek) terheit is. A háztartásban élők jövedelmével összevontan számolnak.
2019. júliusától kezdve a JTM szabályai szerint a bankok az alábbi mutatókat számítják ki az 5 évet meghaladó futamidejű és forint alapú jelzáloghitelek esetében:
Az ingatlanfedezettel kapcsolatos feltételek
A lakáshitel nyújtásához a bankok általában előírnak biztosítékot is. A biztosíték egy olyan ingatlan lehet, ami Magyarország területén helyezkedik el és önmagában forgalomképes. További megkötés, hogy egy hitelügyletbe legfeljebb 3 ingatlan adható biztosítékként.
A különböző ingatlantípusok különböző súllyal számíthatóak be a fedezetbe:
- lakóingatlan (lakás, lakóház, családi ház, ikerház, sorház),
- hétvégi ház és üdülő,
- telek,
- vegyes funkciójú ingatlan (a lakófunkciónak minimum 50 – 60 %-nak kell lennie).
A bankok általában nem számítják be a fedezet értékébe az üzlethelyiséget, viszont néhány esetben egyedi feltételek mellett fedezetnek minősülhet. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan akkor számít fedezetnek, ha a használati jog megosztásáról szóló, ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett megosztási megállapodást és vázrajzot is benyújt mellé a hiteligénylő. Erre az ingatlantípusra egyedi megkötések vonatkoznak (például önálló bejárat és közművek).
Az ingatlanokra két szerkezeti megkötés vonatkozik:
- a könnyűszerkezetű ingatlan fedezetnek minősül, de előírhatják a különböző engedélyek bekérését,
- vályog és vegyes falazatú ingatlan csak akkor minősül fedezetnek, ha állapota és értéke megfelel a bank előírásainak.
A bankok eltérő feltételeket szabhatnak a lakáshitel igényléséhez, de azt kijelenthetjük, hogy minden bank ugyanazt a három szempontot veszi figyelembe: a személyi feltételeket, a jövedelmi feltételeket és az ingatlanfedezetre vonatkozó feltételeket. A hitel igénylése előtt a bemutatott szempontokat érdemes végiggondolni, így felesleges köröket spórolhatunk meg.
