A saját otthon biztonságot nyújt, ott élünk családunkkal, ott tartjuk a tárgyainkat, ruháinkat, értékeinket. Ezt sokan a biztonság egyik megvalósulási formájának tekintik, hiszen bármi történik – legyen az egy komolyabb betegség vagy a munkahely elvesztése –, a saját otthon mindig egy biztos pont. Ha nem tudjuk önerőből megvásárolni a kívánt lakást vagy házat, akkor a lakáshitel segítségünkre lehet. A lakáshitelek felhasználhatóak építésre, új vagy használt lakás megvásárlására, felújításra, korszerűsítésre, bővítésre, telekvásárlásra, sőt, egy korábbi lakáshitel kiváltására is.
A lakáshitel felvételekor a bankok három fő szempontot vesznek figyelembe: a személyi feltételeket, a jövedelmi feltételeket és az ingatlanfedezetre vonatkozó feltételeket. Tekintsük át egyesével ezeket a pontokat!
A lakáshitel igénylésének személyi feltételei
Mint a legtöbb hitel igénylésekor, a bankok a lakáshitel esetében is figyelembe vesznek objektív és szubjektív tényezőket is. Az objektív tényezők általában pénzügyi-fizetőképességi mutatószámok, míg a szubjektív tényezők olyanokat foglalnak magukba, mint a hiteligénylő bejelentett lakcíme, munkáltatója, korábbi hiteleinek törlesztési múltja.
A bankok figyelme arra is kiterjed, hogy az igénylőnek vannak-e gyerekei, vagy hogy milyen fedezetet képes beszolgáltatni. Fontos szempont, hogy a hitel igénylőjének meg kell haladnia a 18 éves életkort, illetve az igénylő életkora az adott banki előírásoktól függően a hitel futamidejének lejáratakor nem lépheti túl a 70-75 évet.
A bankok a hitelkérelem benyújtásakor olyan szempontokat is figyelembe vesznek, mint az igénylő cselekvőképessége, bejelentett magyarországi lakcímmel való rendelkezése, köztartozás mentessége, önerő megléte, illetve a hitelintézet által elvárt jövedelem igazolása.
Az egyik legfontosabb feltétel, hogy a hiteligénylő ne szerepeljen a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján. Negatív státusz esetében a bank elállhat a hitelnyújtástól. Néhány bank esetében viszont nem jelent problémát a negatív a státusz, ez jellemzően az alábbi két esetre igaz:
- Ha az adós KHR státusza több mint 6 hónapja passzív,
- Ha az adós teljes mértékben rendezte tartozását egy éven belül.
Amennyiben a fenti két esetben is úgy dönt a bank, hogy nyújt hitelt az ügyfélnek, akkor sem juthat az igénylő bármilyen hitelhez. Ez esetben például állami kamattámogatású hitel felvétele nem lehetséges, csupán piaci kamatozású lakáshitel.
Nézzük a lakáshitel jövedelmi feltételeit!
A jövedelmi feltételek esetében a bank azt vizsgálja, hogy az igénylő mióta és milyen keresőtevékenységet végez, illetve mekkora nettó jövedelemmel rendelkezik. A jövedelem tekintetében beszélhetünk elsődleges és kiegészítő jövedelemről. Az első kategóriába
- az alkalmazotti jövedelem,
- az egyéni vagy társas vállalkozásból származó jövedelem,
- a nyugdíj sorolható
A kiegészítő jövedelmek közé sorolható többek között az osztalék, az ingatlan bérbeadásából befolyó összeg, a bónusz és a cafeteria, illetve a családtámogatási ellátások (GYES, GYED, GYOD, CSED, családi pótlék).
A jövedelmi feltételek elbírálásához a bankok a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutatót (JTM) használják. A mutató segítségével meghatározható a hitel törlesztőjének mértéke, ami minden esetben a hiteligénylő rendszeres jövedelmének bizonyos százalékában van kifejezve. Szintén fontos tudni, hogy a háztartásban élők jövedelmével összevontan számolnak.
A JTM szabályai szerint a bankok az alábbi mutatókat számítják ki az 5 évet meghaladó futamidejű és forint alapú jelzáloghitelek esetében:
Amennyiben lakáshitel igénylése mellett döntesz, és a havi nettó jövedelmed nem éri el a 600 ezer forintot, de 10 éves kamatperiódusú hitelt igényelnél, akkor a havi törlesztőd nem lehet magasabb, mint a jövedelmed fele. Mielőtt belevágnál az igénylésbe, azt is érdemes szem előtt tartani, hogy a havi törlesztő kiszámításakor a bankok figyelembe veszik a korábban igényelt hitelek törlesztőit is.
Az ingatlanfedezettel kapcsolatos feltételek
A lakáshitel nyújtásához a bankok általában előírnak biztosítékot is. A biztosíték egy olyan ingatlan lehet, ami Magyarország területén helyezkedik el és önmagában forgalomképes.
A különböző ingatlantípusok különböző súllyal számíthatóak be a fedezetbe:
- lakóingatlan (lakás, lakóház, családi ház, ikerház, sorház),
- építési telek
- hétvégi ház, nyaraló és üdülő,
- garázs (általában kiegészítő fedezetként szolgál),
- vegyes funkciójú ingatlan (a lakófunkciónak kell dominálni).
Az ingatlanokra két szerkezeti megkötés vonatkozik:
- a könnyűszerkezetű ingatlan fedezetnek minősül, de előírhatják a különböző engedélyek bekérését,
- vályog és vegyes falazatú ingatlan csak akkor minősül fedezetnek, ha állapota és értéke megfelel a bank előírásainak.
Amennyiben a lakáshitel fedezeteként műhelyt, üzemet, ipartelepet, teremgarázs helyet, termőföldet vagy esetleg használatbavételi engedély nélküli ingatlant vonnánk be, akkor a banktól ne sok jóra számítsunk.
Jó, ha ezt is tudod
Bár egyik kategóriába sem sorolható, de érdemes az lakásvásárlás mellé szükséges önerőről is néhány információt észben tartani. Az egyértelmű, hogy kizárólag hitelből nem vásárolhatunk ingatlant. A legtöbb esetben 20% az önerő mértéke, azonban bizonyos feltételek fennállása mellett 2024-től kezdve akár 10% is lehet.
A 10%-os önerőhöz a jogszabályi feltételek előírják, hogy a hitel igénylője 41 év alatti legyen, ne rendelkezzen saját lakással vagy 50 százalékot meghaladó tulajdonrésszel ingatlanban. Ezeknek a feltételeknek viszonylag könnyű megfelelni, de a bankok ehhez képest szigorúbb szabályokat is megfogalmazhatnak. Ebből kifolyólag nem vagyunk automatikusan jogosultak a 10%-os önerőre, pusztán azért, mert az MNB-rendelet feltételeit teljesítjük.
A bankok eltérő feltételeket szabhatnak a lakáshitel igényléséhez, de azt kijelenthetjük, hogy minden bank ugyanazt a három szempontot veszi figyelembe: a személyi, a jövedelmi és az ingatlanfedezetre vonatkozó feltételeket. Lakáshitel igénylése előtt minden bemutatott szempontot érdemes végiggondolni, így jó pár felesleges kört spórolhatunk meg.
