2024. február 24., szombat

Mi lehet fedezet hitel felvételekor?

A bankok tevékenységük során különféle kockázatokat viselnek, amelyek közül az egyik legjelentősebb a hitelezési kockázat. Ez a kockázatfajta abból fakad, hogy lehetséges, hogy az adós nem teljesíti a fizetési kötelezettségét. A nemfizetés nem kívánatos a bankok számára, hiszen veszteségeket szenvednek el a törlesztések elmaradásakor, tömeges nemteljesítések esetén pedig egy jól működő bank működése is meginoghat, amely egy rendszerszinten fontos bank esetén a teljes nemzetgazdaságot válságba sodorhatja. Mindezek elkerülése érdekében a bankok igyekeznek hitelezési kockázataikat minimalizálni, amelynek eszközei az adósminősítés, valamint különféle biztosítékok hitelszerződésbe foglalása, mint a kezesség és fedezet biztosítása.

Hitelfedezeti biztosítékok

A hitelfedezeti biztosítékoknak három nagy csoportja különböztethető meg. A bank által kért biztosíték attól függ, hogy milyen típusú a megigényelt kölcsön.

  • Személyi biztosítékok: Ebbe a kategóriába tartozik a kezes és adóstárs bevonása a kölcsönszerződésbe.
  • Ingó vagyontárgyak: Alacsonyabb összegű kölcsönök esetén lehet ingó vagyontárgyakat fedezetként bevonni. Ilyen ingóság lehet például autó vagy hajó.
  • Ingatlan vagyontárgyak: Nagyösszegű hitelek esetén, például lakáshitel vagy magas összegű szabad felhasználású hitel igénylésekor gyakori az ingatlan fedezetként történő bevonása.

Személyi biztosítékok

A személyi biztosítékoknak két típusát különböztethetjük meg, a kezest és az adóstársat. A kezes és az adóstárs közösek abban, hogy az adós nemteljesítése esetén mindketten kötelezhetők arra, hogy folytassák a törlesztést a hitelfelvevő helyett. A szerepük különbsége a hitelbírálat folyamán mutatkozik meg. Míg a kezes befolyó jövedelme nem befolyásolja a hitel kondícióit, az adóstárs jövedelmét figyelembe veszik a hitelbírálat során és ezáltal kedvezőbb kamatozású hitel igényelhető. Minél magasabb az igénylők havi nettó jövedelme, annál kisebb annak a valószínűsége, hogy nem képesek teljesíteni a törlesztést és ezáltal annál kisebb kockázatot jelent a hitelezésük a bank számára, ezért a pénzintézetek kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtanak a számukra. Adóstárs bevonása akkor is kötelező lehet, ha az adós túl fiatal, vagy túl idős kora miatt önállóan nem igényelhet hitelt. A negatív KHR-listán való szereplés esetén is előírhatja a bank egy adóstárs bevonását. 

Ingó vagyontárgyak

Alacsonyabb összegű hitelek, személyi kölcsönök esetén van lehetőség ingó vagyontárgyak fedezetként történő bevonására, ilyen tárgyak lehetnek például autók, festmények vagy hajók. A banki gyakorlatban nem igazán bevett szokás az ingó vagyontárgyakkal történő kockázatkezelés, de elvétve található rá példa.

Ingatlan vagyonfedezet

A fedezetként felajánlott ingatlanra a bank a területileg illetékes Földhivatalnál jelzálogjogot jegyeztet be, amely jogot ad számára, hogy értékesítse az adott ingatlant, amennyiben a hitelfelvevő nem teljesíti a törlesztést. Az ingatlanfedezet bevonására szigorú szabályok vonatkoznak. A hitel maximális összege a fedezetként bevont ingatlan piaci értékének maximum 80%-a lehet, ez azonban csak felfelé jelent korlátot, ettől alacsonyabb értékű hitel biztosítása mellett is dönthetnek a pénzintézetek.

A fedezetként bevont ingatlannak Magyarország területén kell elhelyezkedni, teher-, per- és igénymentes kell, hogy legyen, illetve lakható állapotban kell lennie. Ehhez kapcsolódóan rendelkeznie kell fürdőszobával, konyhával, folyamatos fűtéssel, valamint kellő számú ablakkal. Az ingatlan értéke fontos szempont, amelyet a bank minden esetben mérlegel. A túl alacsony értékű ingatlanok esetén a hiteligénylés nagy valószínűséggel elutasításra kerül, minimum 4 millió forintos forgalmi érték mellett biztosítanak a pénzintézetek hitelt. A túl értékes házak esetén is nehézségekbe ütközhet a hiteligénylő. Utóbbiak esetében a probléma, hogy nem kellően likvidek, ezáltal nehéz rájuk vevőt találni egy esetleges árverezés folyamán, bár azt meg kell említeni, hogy a bankok csak a legvégső esetben választják a fedezetként szolgáló ingatlanok árverésre bocsájtását. Az első lépés a szerződés újratárgyalása és a törlesztések esetleges átütemezése, hiszen a bank elsődleges érdeke a törlesztések teljesítése.

Többféle ingatlantípus is bevonható fedezetként:

  • Lakóház besorolású ingatlanok: A bankok ezeket a típusú ingatlanokat kedvelik a leginkább fedezetként. A lakóház már megépített állapotban van és az adós tulajdonában áll, ezért egyszerűen bejegyezhető rá a jelzálogjog.
  • A megvásárolni kívánt ingatlan is bevonható fedezetként lakáshitelek esetén, a lakás forgalmi értéke lesz a fedezeti érték a hitel felvétele során.
  • Építeni kívánt ingatlan: A megépíteni tervezett ingatlanra is bejegyezhető jelzálogjog, amennyiben a hitel célja lakásépítés. Ebben az esetben szabály, hogy a hitelcél annak az ingatlannak a megépítése legyen, amelyre a jelzálogjog bejegyzésre kerül, nem lehet egy másik, építésre szánt lakást felajánlani fedezetként egy már megépült hát megvásárlására.
  • Nyaraló, hétvégi ház: Ezeket az ingatlanokat jellemzően a forgalmi értéknél alacsonyabb értéken számítja be a bank, ugyanis ezekre a típusú házakra kisebb a kereslet, amely rontja a bank értékesítési esélyeit egy esetleges érverés folyamán. A hétvégi házak és nyaralók csak akkor vonhatók be fedezetként, ha megfelelő komfortfokozattal rendelkeznek.

Kiegészítő fedezetek

Ha magasabb hitelösszegre van szükségünk, mint amit a felajánlott fedezeteink biztosítani tudnak, lehetőség van kiegészítő fedezetek bevonására is. Fontos, hogy kiegészítő fedezet alkalmazása esetén szükség van egy fő fedezetre, ezeknek az eszközöknek önállóan történő alkalmazása nem lehetséges fedezetként. Ebbe a csoportba sorolhatók az építési telkek, üzlethelyiségek, valamint a garázsok is. 

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük