A nyár végéhez közeledve minden évben fellendül az albérleti piac, hiszen rengeteg egyetemista keres magának ideiglenes otthont tanulmányai folytatásához. Ez az időszak minden évben felpörgeti a piacot, így a bérbeadóknak készen kell állnia mindenre. Megbízható albérlőt kell találni, szerződést kell kötni és a kiadással kapcsolatos egyéb teendőket is el kell intézni. Ennek pedig sarkalatos pontja a kaució. Sok tulajdonos ugyanis nincsen tisztában azzal, hogy miért van szükség kaucióra, mire lehet felhasználni, illetve mikor nem jár vissza. A cikkben a bérbeadói szempontokat előtérbe helyezve jártuk körbe a témát, de bérlőként is hasznunkra válhatnak ezek az információk.
Mi az a kaució?
A kaució (és nem kaukció) részletes szabályait a Polgári Törvénykönyv rögzíti. Ennek értelmében a kaució egy pénzbeli biztosítékként szolgál szerződéses kötelezettségek teljesítésére. Habár számos szerződésnél előírhatnak kauciót, leggyakrabban az ingatlan bérbeadásnál találkozhatunk vele. Amennyiben a pontos törvényi passzusokra vagyunk kíváncsiak, akkor ne kaucióként, hanem óvadékként keressük.
De miért is van szükség erre a pénzbeli biztosítékra? A kaució a bérbeadót két oldalról védi:
- ha a bérlő nem fizeti az albérleti díjat és a rezsi számlákat,
- amennyiben a bérleményben kár keletkezik, akkor a tulajdonos a kaució összegéből finanszírozhatja ezeket.
A későbbi kellemetlenségek elkerülése érdekében azonban fontos, hogy a szerződésben pontosan és részletesen megfogalmazzuk, hogy a kaució milyen esetekre szolgál biztosítékként a bérbeadó számára. Értelemszerűen ha a bérlő minden fizetési kötelezettségét teljesítette és a bérleményben nem keletkezett kár, akkor a bérbeadó ezt köteles visszaadni.
Mennyi kauciót szokás előírni albérleteztetésnél?
A lakás bérleti szerződésébe nem írhatunk akármit, az alapvető szabályokat törvény írja elő. Ennek részeként rögzíti azt is, hogy a kaució összege akár magasabb is lehet, mint a bérleti díj háromszorosa. Ekkor viszont a bérlő kérheti a bíróságot az összeg csökkentésére.
A leggyakrabban azzal találkozhatunk, hogy a kaució összege a bérleti díj kétszerese. Bizonyos esetekben (pl. kisállattal való költözésnél) ez lehet három havi bérleti díjjal megegyező összeg is. Ennél nagyobb összeget jellemzően csak akkor szabnak meg a bérbeadók, ha maga az ingatlan, vagy a benne lévő ingóságok rendkívül értékesek.
Mikor fizetendő a kaució?
A bérleti szerződés szinte minden kérdésre választ ad. A kaució összegét, a megfizetés módját és időpontját is bérleti szerződésbe kell foglalni. Jellemzően a bérbeadó az összeget a szerződés aláírásakor, vagy az ingatlan birtokba adásakor adja át.
Az is előfordulhat, hogy a megadott időpontig a bérlő nem fizeti meg a kaució összegét. Ekkor az ingatlan tulajdonosa dönthet úgy, hogy eláll a szerződéstől. Mindezek mellett azzal is fontos tisztában lenni, hogy a kaució átadásáról ki kell állítani egy írásos elismervényt.
Mikor tagadhatja meg a bérbeadó a visszafizetést?
Van néhány olyan eset, amikor a bérbeadó megtagadhatja a kaució visszafizetését. Ahhoz, hogy a bérlő visszakapja ezt az összeget, egyszerre több kritériumnak is teljesülnie kell:
- A bérlő a szerződésbe foglalt állapotnak megfelelően adja vissza az ingatlant.
- A bérleményben nem volt károkozás (ha mégis volt, akkor ezt a bérlő megtérítette).
- A szerződés szerint fizette a bérlő a bérleti díjat, közös költséget és a rezsit.
- A szerződés szabályosan szűnt meg.
Amennyiben mind a négy feltétel teljesül, akkor a bérlőnek nem kell aggódnia a kaució miatt. De mit jelent a szerződéses kötelezettségek teljesítése részletesebben? Ide sorolható többek között:
- a kiadáskori állapot megteremtése festéssel és az elmozdított bútorok visszarendezésével,
- kellő tisztaság,
- károkozás hiánya, okozott károk megtérítése,
- a bérleti díj és minden költség hiánytalan megfizetése,
- felmondási szabályok betartása,
- minden átadott kulcs visszaszolgáltatása.
Azt is fontos tudni, hogy a szerződésben rögzített előírások mellett a bérbeadó nem állíthat további feltételeket saját érdekeit nézve és egyeztetés nélkül.
Hogyan történik a kaució visszafizetése?
A visszafizetés az albérlő kiköltözésekor esedékes, de természetesen csak akkor, ha ennek feltételei teljesültek. Amennyiben időközben levontunk valamit az összegből, akkor az elszámolást is mellékeljük.
A törvény nem írja elő, hogy pontosan mikor kell visszafizetni a bérbeadónak a kauciót. Ebből kifolyólag a bérleti szerződésbe célszerű ezt is belefoglalni. A gyakorlatban ez a kiköltözéskor, vagy az azt követő néhány napban történik meg. Néhány kivételes esetben (pl. a rezsiszámlák elszámolása miatt) ez időben kitolódhat.
Néhány hasznos tanács bérbeadók számára
Habár a törvény előírja, hogy milyen szabályokat kell alkalmazni a szerződéskötés során, van még néhány hasznos tanács, ha kiadnánk ingatlanunkat:
- A bérleti szerződésbe részletesen foglaljuk bele a kaució összegét, kifizetésének és visszafizetésének módját, feltételeit, határidejét, illetve az ehhez teljesítendő feltételeket!
- Részletesen készítsük el az átadás-átvételi jegyzőkönyvet! Érdemes lehet fotókat is készíteni a későbbi kellemetlenségek elkerülése érdekében.
- Készpénzben átadott kaució esetén készítsünk átvételi elismervényt, amit adjunk át a bérlőnek!
- Amennyiben ,,költünk” a kaucióból, akkor azt elszámolással és számlákkal kell igazolunk, hogy a levonás indokolt és átlátható legyen.
- Különítsük el a kaució összegét, hiszen az nem a mi pénzünk! A feltételek teljesülése esetén vissza kell azt adnunk az albérlőnek.
- Mindig szigorúan figyeljünk a határidőkre!
- Ha a kauciót készpénzben adjuk vissza, akkor szintén szükséges átvételi elismervény, amit írassunk alá a bérlővel!
A bérlőknek is szolgálunk néhány hasznos tanáccsal a megfelelő ingatlan megtalálása érdekében.
