Képzeljük bele magunkat abba a helyzetbe, hogy nagy nehezen megtaláltuk álmaink otthonát. Szinte már azt is elgondoltuk, hogy hogyan alakítjuk át a konyhát, vagy rendezzük be a nappalit. Amikor pedig már beleéltük magunkat a helyzetbe, egyszer csak kiderül, hogy valaki előttünk is jogot formálhat az ingatlanra. Ez az ingatlan elővásárlási jog, ami gyorsan és könnyen félbeszakíthatja az álmodozást.
Első ránézésre bonyolultnak és érdektelennek tűnhet a téma, azonban kimondottan aktuális. Az új otthonteremtési programoknak köszönhetően sokan határozták el magukat a lakásvásárlás mellett, így nem is olyan elképzelhetetlen, hogy ilyen helyzetbe csöppenjünk. A cikkben most sorra veszünk minden fontos információt az elővásárlási jog kapcsán, így érdemes lehet velünk tartani!
Mi az az elővásárlási jog?
Induljunk a téma elejéről, hiszen bár hallhattuk már az elővásárlási jog kifejezését, sokan továbbra sem tudják, hogy pontosan mi is ez. Az elővásárlási jog egy olyan lehetőség, amellyel rendelkezve megvásárolhatunk egy vagyontárgyat – jelen esetben egy ingatlant – ugyanazokkal a feltételekkel, mint ami mellett más is megvásárolná.
Más szóval, ha egy adott ingatlanra van elővásárlási jogunk, majd a tulajdonosa úgy dönt, hogy eladja azt, akkor a megvásárlás lehetőségét először nekünk kell felajánlania. Ezzel a joggal viszont nem kötelező élni, azaz dönthetünk úgy is, hogy nem kívánjuk megvásárolni az ingatlant. Ekkor a tulajdonos ugyanazokkal a feltételekkel szabadon eladhatja bárki másnak. Ezt részletesen a Polgári Törvénykönyv szabályozza.
Azt is fontos tudni, hogy egy ingatlanon egyszerre több elővásárlási jog is képezhető. Ekkor a jog a keletkezés időbeli sorrendjében érvényesíthető. Amennyiben például az a személy nem tart igényt az adott ingatlanra, akinek a legrégebb óta van elővásárlási joga, akkor a sorban következő jogosult hoz döntést.
Jogszabályi vagy szerződéses elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog kétféleképpen keletkezhet:
- jogszabály erejénél fogva: a törvény garantálja a jogosultak elővásárlási jogát (pl. társtulajdon, önkormányzati vagy állami tulajdon esetén),
- szerződésen alapulva: az elővásárlási jog a felek megegyezésével jön létre.
Ezzel kapcsolatban fontos kérdés, hogy kié az elsőbbség: akinek jogosultsága a jogszabály vagy a szerződés alapján keletkezett? A válasz viszonylag egyértelmű: a jogszabályon alapuló jog az erősebb. Ingatlan esetén a tulajdoni lapon is feltüntetésre kerül az elővásárlási jog.
Könnyedén előfordulhat az is, hogy az ingatlan tulajdonosa az értékesítési szándékát nem közli írásban és igazolható módon az elővásárlásra jogosultakkal. Helyette egy harmadik személynek adja el ingatlanját. A törvény azonban erre is megoldással szolgál: ez esetben hatálytalan az adásvételi szerződés. Sőt, ha erről a jogosult 3 éven belül tudomást szerez, akkor ettől számítva 30 napja van a tulaj ellen pert indítani.
Hol találkozhatunk leggyakrabban ezzel a joggal?
Ingatlan adásvétel esetén vannak olyan tipikus szituációk, amikor találkozhatunk az elővásárlási jog intézményével. (Elővásárlási jogról kizárólag adásvételnél beszélhetünk, ingatlan ajándékozásnál, cserénél vagy tartási szerződésnél nem.)
De melyek is ezek a tipikus helyzetek?
- Közös tulajdonban lévő ingatlanoknál (pl. osztatlan közös tulajdon, örökléssel, válással szerzett ingatlan).
- Társasházak esetében a közös tulajdonban lévő albetétek (pl. kocsibeálló, tároló, garázs) értékesítésekor a többi tulajdonosnak is lehet elővásárlási joga. Ez a tulajdoni lapon és az alapító okiraton szerepel, a jogszabály erre nem terjed ki.
- Esetlegesen előfordulhat, hogy a társasház alapító okirata a lakásokra is meghatároz elővásárlási jogot. Ehhez fontos feltétel a jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése.
- Néhány ingatlan esetében az állam vagy az önkormányzat is rendelkezhet elővásárlási joggal (pl. műemlék, termőföld esetén).
- Magánszemélyek között létrejött szerződések esetén, például az albérlő elővásárlási jogot szerezhet a bérelt lakásra.
Bárki szerezhet elővásárlási jogot?
Az elővásárlási jog kapcsán azt is fontos tudni, hogy azt nem szerezheti meg bárki, ehhez mindig valamilyen jogi vagy szerződéses alap szükséges. A jogosultak jellemzően az alábbi szereplők lehetnek:
- Az ingatlan társtulajdonosai: Ha egy másokkal közös tulajdonban lévő ingatlant (pl. egy megörökölt lakást) szeretnénk értékesíteni, akkor a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van.
- A társházi tulajdonosok: Amennyiben az alapító okirat és az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza, akkor a többi tulajdonos is formálhat elővásárlási jogot.
- Az önkormányzat és az állam: Jellemzően védett ingatlanoknál vagy földek értékesítésekor fordul elő. Az önkormányzati ingatlanok eladásakor pedig az állam rendelkezik elővásárlási joggal.
- A szerződésbe foglalt jogosultak: Szerződés alapján magánszemélyek és cégek is kaphatnak elővásárlási jogot. Ez általában bérlők, haszonélvezők esetén fordul elő.
Mikor nem érvényesíthető az elővásárlási jog?
Érdekességként érdemes néhány szót ejteni arról is, hogy jogosultként mikor nem élhetünk elővásárlási jogunkkal. Az első esetről már volt szó: ha az ingatlanhoz nem adásvételi ügylet, hanem ajándékozás, csere, tartási szerződés vagy apportálás kapcsolódik. Az is viszonylag egyértelmű, hogy akkor sem élhetünk vele, ha erről nem nyilatkozunk határidőn belül.
Ezen felül az elővásárlási jog nem érvényesíthető akkor sem, ha egy társtulajdonos másik társának adja el részesedését. Szintén ide sorolható, ha csak az ingatlan egy részét szeretnénk megvásárolni, például csak a garázst, de a lakást nem. Sőt, akkor is bukjuk ezt a jogunkat, ha nem az eladó ajánlatát fogadjuk el, hanem másik árat vagy feltételeket javasolunk.
