Az Otthon Start Program kedvezményes hitele kapcsán gyakran találkozni most azzal a kérdéssel, hogy új vagy használt lakást vásároljunk? Az új lakással nem sok teendő van, kevésbé kockázatos, azonban gyakran drágább. A használt lakások jellemzően olcsóbbak, viszont megvan benne a szemmel nem látható hibák kockázata. Éppen ezért sokan tartanak attól, hogy a beköltözés után derül csak ki, hogy valami nincs rendben a lakással. Ez esetben van garancia az ingatlanra? Mit tehetünk, ha valamilyen hibát találunk? Cikkünkben most a garancia, jótállás és szavatosság kérdéskörét tárjuk fel – mindezt persze egyszerűen és közérthetően!
3 fontos fogalom: garancia, jótállás és szavatosság
Bár a garancia, jótállás és szavatosság fogalmakat gyakran szinonimaként használja a köznyelv, ez így nem kimondottan helyes. De mik a hasonlóságok és a különbségek?
A garancia nem feltétlenül jogszabályból fakad, inkább egy önkéntes vállalás az eladó (vagy más tekintetben a gyártó) oldaláról. Ez lényegében egy ígéret, hogy ha a termékben vagy szolgáltatásban valamilyen hiba merülne fel, akkor azt megjavítja vagy kicseréli. Ennek a feltételei a szerződésben vagy a garancialevélben találhatóak. Használt ingatlanoknál nem, új ingatlanok esetében is csak elvétve fordul elő, hogy a kivitelező garanciát vállal a meghatározott munkálatokra.
A jótállás nem a garancia szinonimája, mégpedig azért nem, mert ha ezt jogszabály írja elő, akkor kötelező. Ez lényegében a vevő felé egy könnyebbség, ugyanis az eladónak kell bebizonyítania, hogy a jótállási időn belül a termék vagy szolgáltatás hibája nem gyártási vagy kivitelezési eredetű. A 275/2013. (VII.16.) Kormányrendelet 3 év kötelező jótállást fogalmaz meg az újépítésű lakásokra vonatkozóan.
A szavatosság pedig egy törvénybe foglalt jog, ami minden adásvételt érint, még a használt lakás vásárlását is. Ez alapján az eladó felelős azokért a nem látható hibákért, amelyek már az adásvétel pillanatában is fennálltak, viszont ennél később bukkantak felszínre. A hibát a vevő köteles egyből jelenteni, amit ez eladónak kell bizonyítani, hogy az adásvételt követően keletkezett.
Mi lehet a rejtett hiba és hogyan lehet bizonyítani?
Használt lakás vásárlásakor mindig fennáll annak a kockázata, hogy az adásvételt követően valamilyen olyan probléma merül fel, amivel előtte nem találkoztunk. Ez maga a rejtett hiba, ami a szavatosság alapján az eladó felelőssége. De használt lakás esetén mi minősül rejtett hibának?
Többek között ilyen lehet
- a falban lévő penészedés,
- a szigetelési hiba,
- a festéssel elrejtett beázás,
- a hibás elektromos vagy vízvezeték-rendszer, vagy
- a vakolattal takart szerkezeti repedések.
A rejtett hibák esetén az eladónak kell bizonyítani, hogy az adott problémák az adásvételt követően keletkeztek – habár egy festéssel eltakart beázás nehezen fogható az új tulajra. Ezen problémák elkerülése érdekében először is kulcsfontosságú, hogy az adásvételt megelőzően jó alaposan körbejárjuk és megvizsgáljuk a megvásárolni kívánt ingatlant. Másodszor pedig legalább ugyanilyen fontos, hogy az ingatlan állapotát részletesen rögzítsük a szerződésben. A birtokbaadási jegyzőkönyvben minden fontos részletet érdemes rögzíteni, majd tanúkkal is aláíratni. A szavatosság és a jótállás tekintetében mindkét lépés rendkívül lényeges.
Az ingatlan megvizsgálásához ajánlott szakértő segítségét is bevonni, aki segíthet egyértelműsíteni, hogy jó döntés-e az adott ingatlant megvenni vagy sem. Sőt, a szakértő a jövőbeli hibák feltárásával is segítségünkre lehet, ami szintén fontos szempont a mérlegelés során.
Milyen kártérítésre számíthatunk használt lakás esetében?
A reklamáció csakis olyan rejtett hibák esetén lehetséges, amelyet a szerződéskötés előtt a vevő nem ismert. Sőt, arra is fel kell készülnünk, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza a ,,megtekintett állapot” kifejezését, ami kiskapuként szolgálgat az eladó számára a kártérítés tekintetében. De hogyan működik a kártérítés? A szavatosság, a jótállás és a kártérítés viszonyában el kell különítenünk az új és a használt lakásokat.
Ha használt lakást vásároltunk, de egy aprónak tűnő problémából több százezres javítás vagy csere lett, akkor élhetünk a kártérítés lehetőségével. Ezt a vásárlástól számított 5 éven belül tehetjük meg. A gyakorlatban két megoldás a jellemző:
- az eladó cserélteti ki vagy javíttatja meg a hibás elemet, vagy
- az eladó és a vevő megállapodik egy kártérítési összegben.
Milyen kártérítésre számíthatunk új lakás esetében?
Az új lakások esetében 3 éves jótállási időszakról beszélhetünk. Ez egyaránt kiterjed az épületszerkezetre, a berendezések beépítésére, illetve a lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló helyiségeire is. Ez alapján tehát a társasház garázsára, lépcsőházára és a tetőteraszara is ugyanúgy érvényes a szavatosság.
Fontos azzal is tisztában lenni, hogy bizonyos részekre nem 3, hanem 5 év jótállás vonatkozik. Ilyen például a nyílászáró, a vakolat, a burkolat és az az elektromos vezetékhálózatra is. Sőt, a legfőbb épületszerkezetek és építési anyagok tekintetében 10 év a kötelező jótállás.
Miben más a szavatosság, ha magánszemélytől vásárolunk ingatlant?
Amennyiben magánszemélytől vásárolunk ingatlant, akkor minden esetben a vevő kötelessége annak bebizonyítása, hogy az ingatlant rejtett hibákkal vette meg. E tekintetben tehát fontos, hogy ha hibára utaló jelet látunk, akkor azt azonnal dokumentáljuk (pl. fotózzuk, videózzuk le). Az eladó ezt gyakran nem említi, de bármikor élhetünk a jótállás intézményével. Ez tehát akkor is érvényes, ha nincs külön megállapodásunk róla az eladóval.
Legyünk szemfülesek: ha az eladó 5 évnél rövidebb időtartamú jótállást említ, az nem jogszerű, hiszen kizárólag a vevő előnyére lehet eltérni a szabályoktól.
