Az Otthon Start Program fix 3%-os kamata hatalmas előny a piaci alapú lakáshitelek kamatszintjéhez képest. A kamat legfeljebb 3% lehet, így a bankok szinte licitálva mennek egymás alá a biztosított kamatban. A hitel igénylői csakis azért részesülhetnek ebben a kedvezményben, mert az állam kamattámogatást nyújt a hitelre a futamidő során. A konstrukciót tartalmazó jogszabályban viszont szerepel egy mondat, amit sokan félreértelmeznek, ez alapján pedig nem is tűnik annyira biztosnak ez a fixnek mondott kamat. A program kamatával kapcsolatban végig vesszük a félreértéseket és tiszta vizet öntünk a pohárba.
Melyik mondat okozza a félreértést az Otthon Start kamata esetén?
Az Otthon Start Program kamatával kapcsolatos félreértés egyetlen mondatból adódik. Ez a kormányrendelet kamattámogatással foglalkozó részében található, miszerint “A kölcsön (1a) bekezdés szerinti ügyleti kamata a kamattámogatás időszaka alatt ötévente változtatható meg.”
Ezzel kapcsolatban érdemes gyorsan leszögezni, hogy az ügyleti kamat nem egyezik meg a hitelfelvevő által fizetendő kamattal. Ez nemcsak az államilag támogatott konstrukcióknál, hanem minden hiteltípusnál igaz. De mi is a különbség a kettő között?
Mi az az ügyleti kamat és hogyan számítják?
Az Otthon Start kamatát tekintve azért ilyen kedvező, mert az állam kamattámogatást ad a hiteligénylőknek, hogy a piaci kamatszint alatt jussanak kölcsönhöz. A kamattámogatáshoz két fontos szempontot kell átgondolni: egyrészt, hogy a hitel igénylőit mekkora kamat terheli, másrészt pedig azt, hogy a támogatást mekkora kamatból vonja le az állam. Az utóbbi maga az ügyleti kamat.
Az előírás szerint “Az ügyleti kamat éves mértéke nem haladhatja meg az Államadósság Kezelő Központ Zártkörűen Működő Részvénytársaság által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékét.”
Ez így nehezen értelmezhető, így bontsuk a mondatot részekre. Az állam bázisként egy értéket figyel, ez a súlyozott átlag (= az ÁKK utolsó 3 havi 5 éves futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok súlyozott számtani átlaga). Ennek veszik a 110%-át, majd a kapott értéket 1 százalékponttal megnövelik.
A számítás eredménye az Otthon Start kölcsönének ügyleti kamata. Ez az érték havonta változik: márciusban 8,00% volt, áprilisban pedig 7,87%. Az ügyleti kamat mértékét tehát az határozza meg, hogy mikor igényeljük a hitelt. Az ügyleti kamatot pedig 5 évente felülvizsgálhatja az állam.
Miben más az a kamat, amit az adós fizet?
Azt, hogy az Otthon Start igénylőinek mekkora kamatot kell fizetnie, szintén a kormányrendelet határozza meg. “Az ügyfél által fizetendő kamat éves mértéke nem haladhatja meg a 3 százalékot.” Ez a fogalmazás már jóval egyértelműbb: a fizetendő kamat maximum 3% lehet.
A bankok pedig egymással versenyezve mennek a szint alá, hogy új ügyfeleket szerezzenek. Például az MBH Bank 2,79%, a Gránit Bank 2,85%, az UniCredit Bank 2,90%, a CIB Bank pedig 2,95% kamat mellett nyújt jelenleg kölcsönt. Amennyiben tehát 2,85%-os kamattal jutottunk a hitelhez, akkor a futamidő végéig ennyit fizetünk – értelemszerűen amíg jogosultuk vagyunk a kamattámogatásra.
Mi történik, ha megszűnik az Otthon Start kamattámogatása?
Ameddig jogosultak vagyunk a kamattámogatásra, addig az igénylés pillanatában érvényes kamatszint mellett fizetjük az Otthon Start kölcsön törlesztőjét. Amennyiben viszont megszűnik a kamattámogatás, akkor az ügyleti kamat is változik. De mit is jelent ez valójában?
Ez azt jelenti, hogy egy új, 5 éves kamatperiódus indul. Ekkor az ügyleti kamat alapjául szolgáló ÁKK érték a kamattámogatás megszűnésének hónapjában aktuális ÁKK érték lesz. A kamattámogatás megszűnését követően tehát az ügyfélnek az ezek alapján megállapított ügyleti kamatot kell megfizetnie.
Mindebből pedig az következik, hogy az 5 évenkénti kamatmódosítás lényegtelen az adós számára, amíg jogosult a kamattámogatásra. Ha pedig a teljes futamidő alatt megmarad ez a jogosultság, akkor az Otthon Start kölcsönünk kamatában nem lesz semmilyen változás.
Mit kell tudni az állami kamattámogatásról?
Az Otthon Start kamatával kapcsolatban az állam ,,végrehajtójaként” a Magyar Államkincstár biztosítja a kamattámogatást. A kamattámogatás a hitel futamideje alatt végig (adott esetben ennél kevesebb ideig), az igénylési feltételeknek való megfeleléssel, legfeljebb 25 éves időszakra vonatkozik. De mekkora is ez a támogatás valójában?
A jogszabály alapján “A kamattámogatás mértéke az … ügyleti kamat 3 százalékponttal csökkentett mértéke, de nem haladhatja meg a hitelintézet által ténylegesen megállapított ügyleti kamat mértékét.” Ezek alapján könnyedén kiszámíthatjuk a támogatás valódi mértékét. Az áprilisi ügyleti kamat 7,87%. Ezt kell 3 százalékponttal csökkenteni, hogy megkapjuk a támogatást. Ezek alapján idén áprilisban a kamattámogatás mértéke 4,87%. A bank minden évben küld egy tájékoztatást arról, hogy mekkora kamattámogatást vettünk igénybe. Ezt az éves elszámolás keretében kapjuk meg.
A valóságban tehát annyi történik, hogy az állam kifizeti az ügyleti kamat és a hiteligénylők által fizetett kamat közötti különbözetet. Ezek alapján pedig nem is az adósok, sokkal inkább az állam szempontjából lényeges, hogy mekkora az ügyleti kamat. Minél nagyobb az ügyleti kamat, annál mélyebbre kell nyúlni a központi a költségvetésben. A gyakorlatban viszont ennek van egy korlátja is: a kamattámogatás nem lehet nagyobb, mint a tényleges banki ügyleti kamat. A gyakran félreértett jogszabályi mondat miatt tehát nem kell aggódnunk.
