Az Otthon Start Program kedvezményes lakáshitele hozott magával néhány lényeges változást is. Az egyik ilyen például az alapterület számítását érinti. A kamattámogatott konstrukcióknál eddig a hasznos alapterületet vették alapul, a mostani fix 3%-os kamatozású hitel esetében viszont a nettó alapterület a mérvadó. Ez lényegtelen részletnek tűnik, azonban nagyon is fontos szerepe van, ugyanis ez alapján számítandó ki az ingatlan négyzetméterára. Nézzük meg, hogy pontosan mi és hogyan változott!
Az Otthon Start Program korlátozásai
Az Otthon Start kamattámogatott hitelére vonatkozóan szigorú szabályokat fogalmazott meg a kormány. Az egyik ilyen a vételár-korlát, ami lakás esetén 100 millió, családi ház esetében pedig 150 millió forint. A másik korlát pedig a négyzetméterenkénti árra vonatkozik, ami minden leendő otthon esetében bruttó 1,5 millió forint.
De mi az a nettó alapterület? Ez egy helység épületszerkezettel részben vagy teljesen körülvett tér vízszintes síkban mért területe. A jogalkotó szerint ez a következő képlet alapján számítható ki:
Lakóegység alapterülete = nettó alapterület + a teraszok (erkélyek, loggiák) területének 50%-a.
A négyzetméterenkénti ár meghatározásánál azt is figyelembe kell venni, hogy kész ingatlant vásárolunk vagy építünk. Ez alapján:
- Vásárlásnál: az adásvételi szerződésbe foglalt adatok alapján számíthatjuk ki az egy négyzetméterre jutó árat.
- Építésnél: a bekerülési költséget alátámasztó építési költségvetés alapján határozhatjuk meg a négyzetméterárat.
Mit jelent ez pontosan egy ház esetén?
Lakóház esetén az alapterület számításánál van néhány dolog, amire érdemes figyelni. Amennyiben egy helyrajzi számon belül több épületrész van, akkor mindet bele vehetjük a finanszírozásba. Ha a kiszemelt ház mellé műhely és földterület is tartozik, akkor az összes ingatlanrész esetében együttesen érvényes a 150 milliós korlát.
Hogyan határozhatjuk meg a négyzetméterenkénti árat? Lakház vásárlása esetén a teljes vételárat osztjuk el a lakóegység alapterületével. Az így kapott érték a négyzetméterár, ami nem lépheti túl a 1,5 millió forintot. Amennyiben a lakóépülethez terasz, erkély vagy loggia tartozik, ezek alapterületének felét kell belekalkulálni a lakóegység területébe.
Hogyan változik ez lakás esetén?
Ha az Otthon Start hiteléből lakás vásárlását szeretnénk finanszírozni, akkor az adásvételi szerződésben az albetét árát külön kell feltüntetni. A négyzetméterár kiszámításához az álbetét árát kell elosztani a nettó négyzetméterárral (a teraszra vonatkozó előírásnak megfelelően).
Ebben az esetben a lakás vételára legfeljebb 100 millió forint lehet. Ezt a lakásra, azaz az albetét vonatkozásában kell figyelembe venni.
Mi számít alapterületnek tanya esetén?
Amennyiben az Otthon Start Programot birtokközpont, tanya elnevezésű ingatlanra fordítanánk, akkor az előzőhöz hasonlóan meg kell bontani az adásvételi szerződést. Ekkor a lakóegységet tudjuk a hitelből finanszírozni. Sőt, a 150 millió forintos korlátot is erre kell nézni.
Otthon Start számokban – ház példa
Vegyünk alapul egy családi házat, amit 90 millió forintét kínálnak. Ehhez van egy különálló garázs is. A ház nettó alapterülete 90 m2, a teraszé pedig 30 m2. Ekkor a lakóegység alapterülete az alábbiak szerint határozható meg:
A lakóegység nettó alapterülete (90 m2) + a terasz alapterületének a fele (15 m2) = 105 m2.
A négyzetméterár pedig így számítható ki:
Teljes vételár (90 millió forint) / nettó alapterület (105 m2) = 857 143 forint/m2.
Ez láthatóan a 1,5 milliós korlát alatti négyzetméterárat jelent, így az ingatlan finanszírozható az Otthon Start kedvezményes hiteléből. Azt viszont fontos tudni, hogy ha a garázs egy tető alatt van a lakóépülettel, akkor a garázs teljes alapterülete is figyelembe vehető.
Otthon Start számokban – lakás példa
A kiszemelt lakásunk 60 millió forintba kerül, alapterülete 55 m2. A lakáshoz tartozik egy 8 m2-es erkély is. Ekkor a lakóegység alapterülete:
Albetét nettó alapterülete (55 m2) + a terasz alapterületének a fele (4 m2) = 59 m2.
A négyzetméterár az alábbiak szerint alakul:
Teljes vételér (60 millió forint) / nettó alapterület (59 m2) = 1 016 949 forint/m2.
A négyzetméterenkénti ár megfelel az Otthon Start korlátozásának, így a hitelből megvásárolható a példában szereplő lakás.
