Előzmények
A 2008-as gazdasági világválság az ingatlanpiacot is károsította és ezzel együtt a lakásárak is visszább estek. A következő ábrán látható, hogy a mélypont a 2010-2021 időszakban 2013-ban volt, és 2014-től folyamatosan nőttek az új- és a használt lakások ára is. A gazdaság ciklikussága elmélet képviselői már tudták, hogy ez nem tarthat örökké, ugyanis 5-8 éves időszakonként a környezet változik, ennek okait most nem fogjuk részletesen kivesézni, de az biztos, hogy többtényezős.
- ábra: Lakáspiaci árindex 2015-2021 között. (%)
forrás: KSH, saját szerkesztés
Az ábrán azt is látjuk, hogy 2016-tól kezdve ahogyan növekszik maga a lakáspiaci árindex, olyan növekvő mértékben változik az új- és a használt lakások ára közötti különbség is. Nyilvánvaló, hogy az új- és a használt lakások árának „valamelyest” együtt kell mozogniuk, ugyanis az újból használt lesz, és a drágább megépítési költség előbb-utóbb be fog gyűrűzni a használt lakások árába is. 2015-höz képest 2021-re a használt lakások ára kis híján megduplázódott, az új lakások ára pedig majdnem két és félszeresére nőtt.
Mi lesz a jövőben?
A jelenlegi gazdasági környezet teljesen megváltozott ahhoz az időszakhoz képest, amely során a lakásárak ilyen mértékű növekedést értek el, így joggal merül fel a kérdés, hogy ebben az új paci közegben mi fog velük történni.
Mint azt már folyamatosan hallhatjuk a médiában, az infláció az utóbbi időben bőven túllépte a 3%, de még az 5%-ot. Ennek kapcsán elmondható, hogy a 2014-2021-es időszakban teljesen más inflációs környezet volt, mint ami jelenleg van, és amit az elemzők már most előre vetítenek 2023-ra, ugyanis Európában szintén az elején fog állni Magyaroroszág ebben a versenyben, hiába fog csökkenni maga az infláció, a környező országokhoz képest, még mindig nálunk lesz az egyik legmagasabb. Az inflációhoz képest változik a jegybanki alapkamat, amely pedig a gazdaságban létező majdnem összes kamatra hatással bír, így pl. lakáshitel esetén is. A következő ábra ezen jegybanki alapkamat változását mutatja be.
- ábra: A magyar jegybanki alapkamat változása 2010.01.26.-2022.01.26. között. (%)
Ha ezt az ábrát összenézzük az 1. ábrával, amely a lakáspiaci árindexet mutatja be, akkor észrevehető, hogy amikor 2014-ben növekedni kezdtek a lakásárak az előző időszakhoz képest, akkor a jegybanki alapkamat is alacsonyabb értékkel bírt, mint 2014 előtt.
Merre mozdulnak a lakásárak?
A jegybanki alapkamat emelkedése sok hitelszerződést érint közvetetten, de amíg kamatstop van érvényben (azaz a kamat mértékét egy korábbi szinthez rögzítette a Kormány), addig ezen változás csak az új hitelek (így a lakáshitelek is) esetében értendő. Azaz, az ábráról is leolvasható, hogy a 2016 elejétől 2021 elejéig tartó időszakban 1% körül – de még alatta is – alakult az alapkamat mértéke. Ez azt jelentette, hogy a lakáshitelek sokkal alacsonyabb kamatszinten voltak elérhetők a vásárlók számára, mint jelenleg, ugyanis 2022.09.28-tól a jegybanki alapkamat 13%, ez pedig értelemszerűen a jelenlegi hitelpiac (és egyéb kamatorientált piac) egyik fontos tényezője. Azaz levonhatjuk a következtetést, hogy a lakáshitel sokkal „drágább” lesz ilyen magas alapkamat esetén, valamint a kamatstop eltörlése után ez nemcsak az új hitelszerződésekre, hanem a régi, több éve törlesztett lakáshitelekre is kiterjed (nyilván kamatperiódustól függően).
A kereslet azon része, akik lakáshitelből terveznek a jövőben lakástulajdonhoz jutni a jövőben magasabb törlesztőkre kell, hogy számítsanak. Itt jön képbe a vásárlók várakozása a lakásárak kapcsán, ugyanis pl., aki nem lakhatási célból, hanem befektetési célból szeretne lakást vásárolni, az – a jelenlegi kamatkörnyezetnek köszönhetően – elgondolkodik, hogy mennyi növekedés van jelenleg a lakáspiacban más befektetési lehetőségekhez képest. Ugyanis a magas jegybanki alapkamatnak köszönhetően a kötvénypiac is magasabb hozamokat ígér a befektetők részére. Ezért amennyiben közepes távon (5 év) a befektető stagnálást vagy esetleg visszaesést vár a lakásárak tekintetében, akkor jobban járhat, ha inkább előre kalkulálható, kockázatmentes kötvénybe fektet be, és abból a pozícióból szemléli az ingatlanpiac változásait.
Összefoglalás
A gazdaság ciklikussága s a befektetők várakozása, valamint a jelenlegi bizonytalan globális gazdasági helyzet mindenképp azt támasztja alá, hogy a lakásárak nem fognak a 2014-2021 mértékben növekedni és stagnálás vagy esetleg visszaesés is bekövetkezhet. Az utóbbi évekre jellemző lakáspiac megszűnése mellett sokka több tényező szól, mint a lakásárak növekedése mellett, hiszen azt leginkább a magas inflációs környezet támasztja alá, azaz nominális szinten nincs szó az árak csökkenéséről, de ettől függetlenül reálértékben mindenképp megváltozik az eddigi lakáspiaci környezet.
