Nemrégiben megjelent az Otthon Start Program végleges szabályozása. E szerint elegendő lesz 10% önerő is az első otthonunk megvásárlásához. A rendkívül kedvező, fix 3%-os kamatozású hitel esetében ez azt jelenti, hogy a kiszemelt ingatlan vételárának mindössze egytizedével kell csak rendelkeznünk. Egy hagyományos piaci lakáshitel esetében ez 20%. Az új program kapcsán azonban van még két fontos kérdés, amelyet tisztázni kell.
Az Otthon Start program önereje
A kiszemelt ingatlant nem vásárolhatjuk meg kizárólag hitelből. A hitel mellé önerőt is raknunk kell. Ennek mértékét a hitelfedezeti mutató (HFM) szabályozza. Ez alapján a fedezetként szolgáltatott ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-a lehet a kölcsön összege. Alapvetően tehát 20%-os önerőt várnak el a bankok.
Az Otthon Start Program hiteléhez a kormány azonban kedvezményt társít, miszerint elegendő a 10%-os önerő is.
Mekkora önerőt alkalmaznak a bankok az Otthon Start hitelénél?
A jogszabály alapján az Otthon Start Program hitelének igénybevételéhez legalább 10% önerő szükséges. A hangsúly a legalább kifejezésen van. Ez azt jelenti, hogy a kormány megadja a lehetőséget a csökkentett önerő melletti hitelfelvételre, azonban a végső döntés a bankok kezében van. A hitelintézetek ugyanis ez alapján dönthetnek úgy, hogy ennél magasabb önerőt írnak elő.
A másik eshetőség, hogy a jogszabályi feltételek mellett a bankok egyedi szabályokat fogalmaznak meg ahhoz, hogy az igénylők a csökkentett önerő mellett jussanak hozzá az Otthon Start hiteléhez. Ez a gyakorlatban lehet magasabb jövedelem vagy akár adóstárs bevonása is. Sőt, arra is van némi esély, hogy csak a kijelölt településeken lesz elérhető a 10%-os önerő.
Az ingatlan vételára megegyezik a forgalmi értékével?
A címben szereplő kérdésre a válasz egy határozott nem, hiszen a vételár és a forgalmi érték két különböző jelentéstartalommal rendelkezik. Az önerő mindig a vételár százalékos formájában kerül meghatározása. Ezzel szemben a forgalmi értéket az értékbecslő állapítja meg. De miért fontos ez a kérdés?
Bármikor előfordulhat, hogy a vételár magasabb, mint az ingatlan forgalmi értéke. Képzeljük magunkat a következő helyzetbe: a kiszemelt családi házunkért 120 millió forintot kér a tulajdonos, de az értékbecslő szerint 100 millió forint a forgalmi értéke. Ez az Otthon Start vételárkorlátjának megfelel, ráadásul a két érték közötti különbség nem éri el a 20%-ot. Az viszont már gondot okozhat, ha 10% önerő mellett szeretnénk az ingatlant megvásárolni. Ez a választott ház esetében 12 millió forint, amihez 108 millió forint hitelre lenne szükségünk. Ez pedig több, mint az ingatlan valódi forgalmi értéke.
Eléggé valószínű, hogy a bankok ilyen formában nem fognak hitelt nyújtani az ügyfeleknek. A hitelintézetek által adható kölcsön összege a forgalmi értéknek megfelelően van meghatározva a jelenlegi adósságfék szabályok alapján. Hiába az Otthon Start program és a számos hozzá tartozó kedvezmény, a jegybank valószínűleg továbbra sem fogja hagyni, hogy a hitel összege ennyire megközelítse – vagy akár meghaladja – a forgalmi értéket.
